不動産の売却に影響する心理的瑕疵とは？売却価格や告知義務についてご紹介

不動産の売却にはさまざまな条件が影響を与えますが、心理的瑕疵もそのような条件の一つです。
心理的瑕疵は不動産の売却価格に影響を与えることもあり、買主への告知も求められます。
今回は、不動産売却における心理的瑕疵とは何か、売却価格への影響や告知義務についてご紹介します。

不動産売却における心理的瑕疵とは

不動産売却では、さまざまな瑕疵が売却価格や不動産の売れやすさに影響を与えることがあります。
瑕疵とは、不動産に発生している不具合など、買主の方が購入をためらう原因になるような要素のことです。
雨漏りなどは、住宅に住むのが難しくなるような物理的な瑕疵にあたります。
一方で、心理的瑕疵とは買主に忌避感を与えるような瑕疵のことです。

心理的抵抗をおぼえる瑕疵

心理的瑕疵とは、買主の方が不動産の購入や居住に対して心理的抵抗をおぼえる瑕疵のことです。
その瑕疵があるため、居住すること自体に問題はないものの、嫌な気持ちになったり不安になったりするような不具合を指します。
たとえば、該当の物件で自殺や事故などが発生した過去があると心理的瑕疵とみなされ、いわゆる事故物件に分類されるのです。
なお、その不動産自体で発生した事故や事件のみならず、近隣に墓地や火葬場などの人が嫌がる嫌悪施設があるときも心理的瑕疵と判断されます。

心理的瑕疵には告知義務が課せられる

心理的瑕疵は程度にもよりますが、不動産の売却価格に影響を与える傾向にあります。
そのため、買主の方に隠しておけないかと考える売主の方もいるでしょう。
しかし、原則として売却価格に影響が出るほどの心理的瑕疵を隠したまま不動産を売却することはできません。
不動産の心理的瑕疵は、買主の方に告知しなければならないとする告知義務を課されます。
ただし、人が亡くなった物件すべてが事故物件となって告知義務の対象になるわけではありません。
なかには告知義務の対象にならない物件もあるため、不動産会社に確認を取りながら告知の必要性を探ることが求められます。

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心理的瑕疵が不動産の売却価格に与える影響

不動産の心理的瑕疵は、その不動産の売却価格に影響を与えることもあります。
心理的瑕疵の内容や程度によってどの程度の影響があるかは異なりますが、基本的に価格は落ちる可能性が高いです。

相場価格の2～5割低下する

不動産に心理的瑕疵があるときは、相場価格よりも2～5割程度売却価格が低下する傾向にあります。
値下げ幅はどのような内容の心理的瑕疵なのかによって異なり、多くの方が嫌がるような瑕疵であるほど下がりやすいです。
事件性がない病気などでの死亡であれば、売却価格の下がり幅は2割程度で落ち着くでしょう。
一方で、自殺やトラブルによる他殺など、ショッキングな死因の物件では、5割ほど価格が下がる可能性があります。
たとえば、本来であれば2,500万円で売却できる不動産でも、殺人事件が発生すると約1,250万円の売却価格に下がってしまうのです。

居住に対して不安を感じるかがポイント

不動産の売却価格が心理的瑕疵によってどの程度下がるのかについては、買主の方がどれだけ居住に対して不安を感じるかがポイントとなります。
買主の方がほとんどその瑕疵を気にしないようであれば価格への影響はそこまで大きくないでしょう。
一方で、買主の方が大きく不安を感じるようであれば値下げ幅も大きくなります。
それぞれの瑕疵についてどれだけの不安を感じるかは個人差もあるため、一律この金額を値下げするといった形ではなく、個別に判断する必要があるでしょう。
売主の方と買主の方がそれぞれ相談して、この価格であれば購入しても良いと思ってもらえる落としどころの価格を探る必要があります。

孤独死や自然死は下がり幅が小さい

病気や老衰など、人間が生活しているうえで自然に迎える可能性がある自然死であればそこまで価格の下がり幅は大きくなりません。
孤独死であっても、遺体の発見が迅速におこなわれ、建物への影響がほとんどないのであれば1割程度の値下げで住むこともあります。
ただし、孤独死や自然死であっても遺体の発見が遅れたときは注意が必要です。
遺体の発見が遅れ、腐敗が進んでしまうと体液などで物件が汚れ、シミになってしまう可能性があります。
そのように、遺体の痕跡が残った不動産は忌避される傾向にあり、通常の自然死よりも価格が落ちやすいです。
また、腐敗臭などが残ってしまうと特殊清掃などが必要になり、売却にかかる費用もかさみます。
どうしても臭いや痕跡を除去しきれないと、その分買主の方から嫌がられるため価格を下げざるを得ません。
瑕疵の内容や不動産の状態を不動産会社に申告し、価格について相談しながら売却を進めると良いでしょう。

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不動産売却における心理的瑕疵の告知義務

不動産売却のときは、心理的瑕疵について買主に知らせる告知義務があります。
告知義務とは、不動産の購入を迷うような瑕疵はすべて買主に伝えなければならないとする義務です。
基本的に、心理的瑕疵は買主の方が不動産の購入を迷う理由になるため、売買契約の前に伝えておかなければなりません。
ただし、該当の不動産で誰かが亡くなったら必ず告知義務が発生するわけではない点に注意が必要です。

不自然な死では告知義務が発生する

告知義務が発生するケースとは、該当の不動産で不自然な死が発生したケースです。
老衰や病死は自然な死に分類しますが、自殺や事故、他殺などは不自然な死に分類されます。
たとえば、屋内で首を吊って亡くなった方がいる、火災によって焼死した方がいる、他殺によってなくなった方がいるといったケースでは告知が必要です。
一方で、事故であっても転落事故や転倒事故、食事中の誤嚥などは告知義務の対象に含まれません。
さらに、マンションなどであれば屋上からの飛び降り自殺は告知の対象外です。
ただし、その不動産の区分内で発生した原因不明の死亡などや遺体の発見が遅れた自然死などでは告知が必要になります。

いつまで告知しなければならないのか

心理的瑕疵で注意したいのは、いつまで告知が必要なのかについてです。
どの程度の期間告知義務が残るのかについては、不動産の状態や瑕疵の内容によって個別に判断する必要があります。
基本的には、売買契約における心理的瑕疵の告知義務の目安は6年間程度です。
一方で、ショッキングな事件が発生して大々的にニュースになるなど、近所の方の記憶に長く残るような瑕疵が発生したときはもっと長い期間告知を求められることもあります。
買主の方によっては心理的瑕疵を気にしており、伝えなかったことによってトラブルになる可能性もあるため、年数が経過していても伝えておくのが望ましいです。

告知義務に違反するとどうなるのか

心理的瑕疵の原因となるような死亡が発生して年数がさほど経過していないにもかかわらず告知義務に違反すると、売主の方とトラブルになる可能性が高いです。
買主の方が購入をためらうような条件があるにもかかわらずこれを告知していないと、売主の方は契約不適合責任を問われる可能性があります。
そうなると、買主の方から損害賠償請求を受けたり、契約を解除されたりするため注意が必要です。
トラブルを避けるためには、まず不動産会社に告知が必要な瑕疵かどうかを相談すると良いでしょう。

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まとめ

心理的瑕疵とは、事故物件であることなど、買主の方が心理的な抵抗をおぼえるような瑕疵のことです。
心理的瑕疵は不動産の売却価格を下げる傾向にありますが、どれだけ価格が落ちるかは瑕疵の内容により異なります。
なお、瑕疵の内容によっては長期間告知義務が残るため注意しましょう。