住宅ローン残債があっても不動産を売却できる？売却の流れと注意点を解説

不動産売却をお考えの方のなかには、住宅ローンの返済が途中の方がいらっしゃいます。
借りたお金を返していない状態でマイホームを売れるかわからず、売却に向けて動き出せない方もいらっしゃるかもしれません。
そこで今回は、住宅ローン残債がある場合の不動産売却について、抵当権を抹消する方法・売却方法・注意点を解説します。

住宅ローン残債がある場合の不動産売却における抵当権

住宅ローン残債がある状態で不動産を売却する場合、抵当権について確認することが大切です。

抵当権とは

住宅ローンでお金を借りて不動産を購入する場合、融資をおこなう金融機関は契約者に担保を求めます。
抵当権とは、住宅ローンを借りるにあたり、対象となる不動産に対して設定された担保のことです。
この抵当権は民法で定められた権利であり、借りたお金を返せない場合には、担保となっている不動産を売却することになります。

抵当権はどのように設定される？

住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、抵当権設定登記をおこないます。
抵当権設定登記をおこなうと、金融機関に抵当権があることが示され、住宅ローンを借りる担保として不動産を扱えるようになります。
この抵当権設定登記は、法務局でおこないますが、実際の手続きは司法書士が請け負うのが一般的です。
住宅ローンの契約者本人が手続きすることも可能ですが、間違いがないように手続きを進めるには、司法書士に依頼するのがおすすめです。

抵当権を抹消するには？

抵当権が設定された不動産は、借金が残った状態です。
住宅ローン残債があり、金融機関による抵当権が設定された不動産の場合、自由な売却ができません。
一方で、住宅ローンを完済していれば自由に売却できるため、スムーズな売却には設定された抵当権の抹消が必要といえます。
不動産売却の流れのなかで、抵当権を抹消するタイミングは、物件を引き渡す段階です。
不動産売買契約を結んだ日に、手付金を除いた残金の受け取りと所有権移転登記をおこないます。
売却代金を受け取るこのタイミングで、住宅ローンの完済と抵当権抹消登記をおこなうのが一般的です。

住宅ローン残債がある場合に不動産を売却する方法

住宅ローン残債がある状態で不動産売却を進めるならば、流れと具体的な方法をチェックしておきましょう。

売却代金で住宅ローンを完済できるか確認する

不動産売却には抵当権抹消が必要で、抵当権抹消には住宅ローンの完済が必要になります。
したがって、不動産売却の計画を立てる段階で確認しておきたいのが、不動産の売却代金で住宅ローンを完済できるかどうかです。
住宅ローン残債より高額で不動産が売れる見込みであれば、不動産売却はスムーズに進みます。
この状態は、アンダーローンと呼ばれ、不動産売却時に住宅ローン残債を一括返済できる状態です。
一方で、住宅ローン残債より安値でしか不動産が売れない状態は、オーバーローンと呼ばれます。
オーバーローンの場合、売却代金だけでなく、自己資金を投入して住宅ローン残債を完済しなくてはなりません。
オーバーローンでは、不動産の売却代金と自己資金を合わせても、住宅ローンを完済できないことがあります。
このような場合には、住み替えローンを利用するのが一般的です。
ただし、住み替えローンの審査にとおらない場合であれば、任意売却をおこなうことになります。

任意売却とは

不動産の売却代金や自己資金などで住宅ローンを完済できない場合、不動産売却の方法として任意売却を考える必要があります。
任意売却とは、住宅ローンの融資をおこなう金融機関の同意を得て、住宅ローン残債がある状態で抵当権を抹消する不動産売却方法です。
通常、住宅ローン残債がある状態では、金融機関が不動産売却に同意することはありませんが、少しでも貸したお金を回収するために任意売却をおこなうことがあります。
したがって、金融機関が任意売却に同意するのは、住宅ローンの返済が困難である場合などです。
住宅ローンの返済が困難になる前の早いタイミングで金融機関に相談すれば、少しでも有利な任意売却ができる可能性があります。
住宅ローンの返済を滞納し続けた場合、相場価格より安値となる競売でマイホームを手放すことになります。

リースバックとは

住宅ローン残債がある状態で、不動産売却により資金を確保したい場合に考えたいのが、リースバックです。
リースバックとは、不動産を売却したうえで、同じ不動産と賃貸借契約を結び住み続けることを指します。
リースバックは、転勤など転居が必要となり不動産を売却したい方ではなく、転居の必要はないものの、まとまった資金を必要としている方におすすめです。
不動産を売却した代金で住宅ローンを完済できるならば、このリースバックを利用できます。
しかし、不動産の売却代金より住宅ローン残債が多い場合だと、リースバックを利用できないことがほとんどです。

住宅ローン残債がある状態で不動産売却をおこなう注意点

住宅ローン残債がある状態で不動産売却をおこなう場合、いくつか押さえておきたい注意点があります。

注意点①任意売却の条件をクリアする

住宅ローンの返済が困難であり、不動産の売却代金で住宅ローンが完済できないオーバーローンの場合、任意売却を考えることになります。
しかし、この任意売却の実行には、いくつかの条件をクリアする必要があります。
まず、住宅ローンの連帯保証人の同意を取っていることが、任意売却の条件です。
また、住宅ローン以外に税金などに滞納があり、不動産が差し押さえられている状態だと、任意売却ができません。
さらに、築年数や立地などにおいて、価値・需要がある物件かどうかも、任意売却の可否を左右する条件です。

注意点②手数料を確認する

不動産売却では、受け取った不動産売却代金で住宅ローンを返済する以外に、いくつかの手続きが必要です。
そして、この手続きのなかには、手数料が必要となるものがあることは、不動産売却における注意点です。
不動産会社のサポートで買主を探す場合、不動産売買契約が成立したら、成功報酬として不動産会社へ仲介手数料を支払います。
また、不動産売買契約時には、契約書へ貼る印紙代が必要です。
さらに、抵当権を抹消するには、抵当権抹消費用がかかるほか、住宅ローンの一括返済に手数料がかかります。
住宅ローンの返済手数料は、借り入れから返済までの長さに応じて、金額に差があることに注意しましょう。
このほかに、新居確保のための費用や売却した不動産から退去するための引っ越し費用が必要になります。

注意点③任意売却後に返済が続くことがある

任意売却は、金融機関の同意を得て抵当権の抹消をおこない不動産を売却するものですが、住宅ローン残債が消えない場合があります。
金融機関が同意するのは、抵当権の抹消と不動産の売却のみで、住宅ローン残債が消える訳ではありません。
不動産を売却した代金で住宅ローンを返済しても、まだ残債がある場合、その後も引き続き住宅ローンの返済を続けることになります。
任意売却には、金融機関との信頼関係が大切なので、住宅ローンを滞納する前に相談するのがおすすめです。

まとめ

抵当権とは、住宅ローンの融資をおこなう金融機関が不動産を担保として扱う権利のことです。
住宅ローンを完済しなければ、抵当権を抹消できませんが、任意売却など住宅ローン残債があっても不動産を売却できる方法があります。
住宅ローン残債がある状態の不動産売却では、任意売却の条件をクリアすること、借り入れの期間によって返済手数料に差があることが注意点です。