住宅購入におけるオーバーローンとは？注意点やリスクも解説

住宅購入でローンを組む場合は、無理のない返済計画を立てることが欠かせません。
オーバーローンで住宅ローンを組むと、頭金の用意が少なくて済む一方で、返済が困難になるリスクもあるため注意が必要です。
今回は、住宅購入におけるオーバーローンとはなにか、注意点やリスクを解説します。

住宅購入におけるオーバーローンとは

「オーバーローンに気を付けるように言われても、そもそもなにかがわからない」と感じる方もいるかもしれません。
ここでは、オーバーローンとはなにかについて、概要と住宅購入の諸費用、フルローンとの違いについて解説します。

オーバーローンの概要

住宅購入におけるオーバーローンとは、物件の価格以上の融資を受けることを指します。
以前は住宅購入時に3割程度の頭金がなければ、融資が受けられないことが一般的でした。
しかし、近年では融資の審査が緩和されており、オーバーローンでの融資を積極的におこなう金融機関もあります。

住宅購入にかかる諸費用

オーバーローンになるかどうかを測るうえで、住宅の購入費に加えて諸費用についても把握しておく必要があります。
住宅購入時にかかる諸費用には、以下が挙げられます。

●印紙税
●登録免許税
●不動産取得税
●火災保険料
●融資手数料

諸費用は物件購入価格の約6〜10%かかることが一般的です。
また、諸費用は現金支払いを求められるケースもあります。
そのため、住宅価格だけを見て購入を検討すると、諸費用の支払いが困難になる場合があるため注意が必要です。

オーバーローンとフルローンの違い

オーバーローンとフルローンの大きな違いは、諸費用を含めるかどうかです。
住宅購入費だけでなく、諸費用も含めた総費用をローンで賄うのがオーバーローンです。
一方フルローンは、諸費用は自己資金で支払い、住宅購入費全額分の融資を受けます。
オーバーローンの場合は諸費用を払うための現金も不要となるため「頭金不要」がメリットとして謳われることがあります。
一方で、頭金が不要であることは、返済額がより大きくなることを意味するため、将来的な返済が困難にならないかよく検討する必要があるでしょう。

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住宅購入におけるオーバーローンの注意点

オーバーローンで住宅ローンを組めば手軽に住宅購入ができると考えて、安易に選択することは避けましょう。
ここでは、オーバーローンの注意点を4つ解説します。

注意点①諸費用分の金利が高くなる

金融機関によっては、住宅購入費用と諸費用分の金利を別枠にしているケースがあります。
また、フラット35などの住宅ローンでは、オーバーローンの状態になると金利が高くなる仕組みを採っている場合もあります。
オーバーローンで住宅ローンを組んだ場合の金利をよく理解しておかないと、予想外に返済が難しくなる可能性があるため注意が必要です。
住宅ローンの返済額を計算する場合は、諸費用分の金利やオーバーローンの状態での金利まで詳細をよく確認するようにしましょう。

注意点②審査が厳しくなる

オーバーローンで住宅ローンを組む場合は、一般的な組み方よりも審査が厳しくなる傾向があります。
住宅価格以上の融資を出すことは、金融機関にとって大きなリスクがあるからです。
住宅ローンの審査では、年収や勤続年数、ローン完済時の年齢などが基準となります。
通常の審査では通る条件でも、オーバーローン状態だと審査に落ちる可能性もある点は理解しておきましょう。

注意点③売却がしにくくなる

住宅ローンを組んで購入した住宅には抵当権が付いています。
抵当権とは住宅を担保に入れ、返済が滞った場合に住宅の売却費用を返済に充てる債権者の権利のことです。
ローン残高がなくなれば抵当権を外して住宅を売却することができますが、オーバーローンの場合は完済までの期間が長くなることが考えられます。
そのため、状況が変わり住宅を売却したくなっても、スムーズな売却ができない点に注意しなければいけません。

注意点④売却価格のハードルが高くなる

将来的に収入が減ったり、失業したりして住宅を維持できない事情が生じる可能性があります。
住宅を維持できなくなった場合、住宅を売却して手放したくても、オーバーローンの状態でローンを組んでいる場合、売却価格の設定のうえでハードルが生じます。
購入価格よりも高い売却価格を設定しなければ、借金が残ってしまうからです。
住宅は築年数を経るごとに資産価値が下がっていくため、購入価格よりも高い価格で売れることは稀です。
売却価格を高く設定すればするほど、売り手を見つけることは困難になります。
安く売却すれば借金が残り、高値で売り出せば売却に時間がかかる状態になり、どちらにしても経済的に苦しい状況になる可能性は否めません。

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住宅購入におけるオーバーローンのリスク

オーバーローンの状態でもローンを組んで住宅購入をしたいと考える方は、将来のリスクについてもよく検討しておく必要があります。
ここでは、3つのリスクについて解説します。

リスク①自己破産

オーバーローンで住宅ローンを組んだ後、何らかの事情で住宅を手放さなければいけなくなると、経済的に大きな困難が生じます。
オーバーローンの状態で購入した住宅はローン完済までに時間がかかり、売却したくても金融機関が抵当権を外すことを認めないケースがあるのです。
売却しても売却費用だけではローン完済ができず、返済が続いていく可能性もあります。
返済が難しくなれば、最終的には自己破産することになるリスクが考えられます。

リスク②財産分与が複雑になる

離婚時の財産分与では、住宅を売却してそれぞれの持分を分配するケースがあります。
しかし、ローン残高のある住宅は財産として認められにくく、財産分与の対象にならない可能性もあります。
売却による現金化ができなければ、離婚時に公平な分配をすることも難しくなるでしょう。
結果として、離婚後もローン返済を続けなければいけない形となり、オーバーローンではない場合と比べて状況が複雑になるリスクがあります。

リスク③違法なオーバーローン

オーバーローンは扱い方によっては違法になるケースもあるため、注意が必要です。
オーバーローンの住宅価格以上の上乗せ費用は、あくまで住宅購入の諸費用に利用する目的とされています。
諸費用分の資金をほかの用途に使用すると、金融機関の契約違反に該当し、訴えられたり、違法行為になったりするリスクがあります。
オーバーローンで借り入れた資金を車や家具の購入に充てるなどの行為は避けましょう。
また、投資用の不動産を購入する場合に住宅ローンがオーバーローンになることも違法です。
住宅ローン控除についても、実際の借入額より多く申請すれば脱税になる可能性があります。
オーバーローンで住宅ローンを組む場合は、金融機関の利用規約や関連する法律、税制などをよく理解し、契約違反や違法行為を犯さないよう注意しましょう。
オーバーローンは頭金を用意せずに住宅を購入できるメリットがありますが、さまざまなリスクも伴います。
多額を借り入れれば、返済不能に陥る可能性もより高くなるため、慎重に検討することをおすすめします。

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まとめ

住宅購入におけるオーバーローンとは、物件の価格以上の融資を受けることを指します。
オーバーローン状態で住宅ローンを組む場合の注意点は、ローン残高がある状態では売却が難しくなる点や利子が高くなる可能性がある点などです。
返済不能になった場合の自己破産や財産分与が複雑になるなどのリスクもあるため、オーバーローンを選択する場合は慎重に検討しましょう。