住宅ローンが返済不可になったら対処法はある？競売の流れ・任意売却も解説

夢のマイホームを購入したにもかかわらず、月々の住宅ローン返済が家計への大きな負担となり、滞納しないか心配している方もいるでしょう。
住宅ローン返済に関する不安は、適切な対処法を把握するだけでも解消できるかもしれません。
今回は、返済不可の住宅ローンにおける対処法や滞納後に発生する競売の流れを、任意売却と併せて解説します。

住宅ローンが返済不可になるケースへの対処法

マイホームの購入資金として住宅ローンを借り入れたにもかかわらず、完済までに返済不可となる方は少なからずいます。
ごくわずかではありますが、3か月以上にわたり住宅ローンを滞納するケースも見受けられるのが実情です。
住宅ローンが返済不可となり滞納する理由は資金計画の甘さで、収入に見合わない金額を借り入れた結果、月々の返済額を支払う余裕がなくなります。
返済期間中の倒産あるいはリストラによる収入の大幅減少も、返済計画に狂いが生じる理由のひとつです。
また病気や事故、マイホームの修理費用に住宅ローン金利の上昇など、予想外のアクシデントに見舞われるケースも返済不可に陥りやすいです。
住宅ローンが返済不可になると、競売にかけられマイホームを失うおそれがあるため、速やかに対処法を用いて解決を目指しましょう。

対処法1．金融機関に相談する

住宅ローンが返済できないケースの対処法としては、条件変更が可能か借り入れた金融機関に相談すると良いでしょう。
条件変更とは、返済期限を当初の予定から延長できないか交渉することを意味し、許可が得られれば月々の返済額を減らせます。
基本的には了承してもらえる可能性が高いですが、病気療養や介護により収入が減少するなど、納得のいく理由の説明が必要です。
なお、条件変更の対象期間が過ぎると従来の返済額に戻るため、収入が元どおりになるタイミングに適した期間に設定するなどの対処法が重要になるでしょう。

対処法2．家計を見直す

住宅ローンが返済不可になる前の対処法としては、家計の見直しがおすすめです。
日常生活において無駄な出費が見つかれば、その金額を住宅ローンの返済に充てれば返済不可の状態から脱却できるだけでなく、月々の負担軽減にもつながります。
食費や光熱費、娯楽費などを一度は見直し、金額をかけすぎている項目はないか、節約できる部分はないか確認してみましょう。
通信費を含む固定費は毎月一定金額を支払うものであり、毎月の出費を抑えるには固定費の見直しも効果的です。
そのほか、使用頻度の少ないサイトの月額料金、被服代に日用品の出費などを細かく把握し、住宅ローンの返済に回せるお金が捻出できないか検討してみてください。

住宅ローン返済不可から競売までの一般的な流れ

住宅ローンが返済不可となると、競売にかけられてマイホームを失うリスクがありますが、滞納後すぐに競売になることはありません。
基本的に住宅ローンを返済できない状態に陥ってから競売の開始が決定されるまでの期間は7～8か月とされています。
さらに、競売開始の決定から入札および開札までは5～7か月、マイホームの所有権移転登記手続きおよび強制退去は2～3か月が目安です。
住宅ローンの滞納から競売の強制執行までにかかる期間は、おおよそ14～18か月が妥当と言えるでしょう。
なお、競売はマイホームを所有する方に対して売却を命じる法的手続きであり、1～2か月ほどの返済遅延であれば競売の対象にはならないとされています。
また、競売の開始が決定されるまでの7～8か月間に定期的に住宅ローンを返済していれば期間を延長できるため、2か月に1回などこまめな返済が重要です。
しかし、対処法を検討しても住宅ローンが返済不可となり、マイホームが競売にかけられるケースは少なからずあります。
万が一の事態を考えるなら、住宅ローンの滞納から競売開始までの流れを確認しておくことが大切です。

住宅ローンの滞納から競売開始までの流れ

住宅ローンが返済不可となり滞納状態に陥ると、2～3か月あたりに金融機関から督促状あるいは催告書が届き始めます。
初期段階はハガキでの送付ですが、滞納が続くと封書や内容証明郵便などが用いられるケースもあります。
滞納状態が4～5か月続くと、金融機関から法的手続きを取るなどの予告通知が届き始めることも覚えておきましょう。
住宅ローンが返済不可となってから6か月ほどが経過すると、金融機関は債務者が契約した保証会社に対してローンの一括返済を求めます。
保証会社は金融機関からの請求に応じて住宅ローン残債を一括で返済し、続いて債務者に対して立て替えた分のローン残債の一括払いを請求されます。
債務者が保証会社からの求めに応じられなければ競売開始となり、保証会社によるマイホームの競売申立てが裁判所に対しておこなわれるのです。
申立てから数週間が経過すると競売開始決定通知が届き、競売の実行段階へと移行します。

住宅ローンが返済不可になったら任意売却の検討がおすすめ

住宅ローンが返済不可となり滞納が続くなら、競売の開始前に任意売却の検討をおすすめします。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンが返済不可の状態が3～6か月継続している方などが、金融機関から同意を得てマイホームの抵当権を解除し売却する方法です。
金融機関は原則として一括返済できない限り、住宅ローン残債があるマイホームの売却を了承しません。
しかし、競売を利用すると売却価格が安くなりやすく、金融機関が回収できる金額も少なくなります。
そのため市場価格に近い価格での売却が期待できる任意売却を提案すれば、金融機関から了承を得られる可能性が高くなるのです。

任意売却を選択するメリット

任意売却におけるメリットは、競売よりも高値での売却を実現しやすい点が大きいです。
売却価格が高くなるほど住宅ローンの返済に充てられる金額が増え、残債が生じても金銭的負担の軽減が期待できます。
残債の返済を一括で要求される競売とは異なり、任意売却なら金融機関との交渉次第では分割返済にすることも可能です。
月々の負担が軽くなるだけでなく、一括返済できずに自己破産を選択するリスクもありません。
また、住宅ローン残債を上回る金額でマイホームを任意売却できれば、住み替え先への引っ越し費用を捻出でき、生活費を圧迫せずに済みます。
自己破産のリスクや手元に資金が残る可能性などを考慮するなら、競売にかけられるのを待つよりも任意売却を決断したほうが良いと言えるでしょう。

任意売却の選択を成功させるポイント

任意売却を成功させるには、早い段階で準備を整えることが大切です。
競売が開始されると、競売開始決定通知が届いたのちに執行官による調査がおこなわれ、競売入札の開始へと手続きが進みます。
任意売却をするには、入札の2日前までに手続きを完了させる必要があるため、通知が届く前の段階から不動産会社に相談するなど、準備を始めたほうが良いでしょう。
任意売却をおこなうには金融機関との交渉など多くの手続きを要するため、数々の実績があり手続きや流れに慣れた不動産会社のほうがスムーズに物事が運ぶでしょう。
迅速に準備を進め、知識と実績が豊富な不動産会社を探すことが任意売却成功の鍵です。

まとめ

住宅ローンが返済不可になりそうなら、金融機関に相談するなどの対処法を実施しましょう。
返済不可の状態が続くと督促状が届き、7～8か月後には競売手続きが開始されるおそれがあります。
競売になると自己破産のリスクなどがあるため、早いうちから任意売却に向けた準備を整えておきましょう。