競売物件とは？購入するメリットやデメリットを解説！

マイホームを取得する方法には「土地を購入して注文住宅を建てる」「建売住宅やマンションを購入する」以外にも「競売物件の購入」があります。
しかし、そもそも競売物件とはどのような不動産を指すのか、購入して大丈夫なのかなどの疑問や不安を抱えている方もいるでしょう。
そこで今回は、競売物件の概要や競売物件を購入するメリット・デメリットについて解説します。

競売物件とはどのような不動産か？

競売物件を購入するメリット・デメリットをご紹介する前に、まずは競売物件の概要について解説します。

競売物件とは？

競売物件とは、住宅ローンの返済が滞ったときや債務者が支払い不能に陥ったときに金融機関などの債権者が裁判所へ申し立てをおこない、強制的に売却される不動産を指します。
裁判所が売却を主導し、公的な入札形式で売却される点が一般的な中古住宅の流通とは大きく異なるポイントです。

競売の仕組みと流れ

まず、住宅ローンなどの返済ができなくなった所有者の不動産に対して抵当権を設定している債権者が裁判所へ競売を申し立てます。
その後、裁判所が調査をおこなって物件明細書、評価書、現況調査報告書を作成し、これらの資料を一般に公開します。
物件明細書は物件に関する権利関係が記載された書類、評価書は不動産の評価額を記した書類、現況調査報告書は建物や土地がどのように使われているのかを示した書類です。
一般の方でも閲覧・入札できるのが競売物件の特徴であり、入札の最高額を提示した方が落札者となる仕組みです。
なお、競売物件を入札するときには入札額の2割に相当する金額を保証金として納めなければなりません。
そのため、競売物件を入札する前にある程度の資金を用意しておくことをおすすめします。

競売物件情報の入手方法

全国の競売物件の情報は、BIT（不動産競売物件情報サイト）で公開されています。
BITでは競売物件の入札期間や売却基準価格、物件に関する情報を閲覧できます。
気になる競売物件があったら、物件明細書・評価書・現況調査報告書をダウンロードして詳細を確認してみましょう。

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競売物件を購入するメリット

一般的な中古物件ではなく競売物件を購入することには、さまざまなメリットがあります。
これらのメリットに魅力を感じるなら、マイホームを購入する選択肢のひとつに競売物件を入れてはいかがでしょうか。
ここでは、競売物件を購入するメリットとは何かについて解説します。

メリット①購入価格が安い

競売物件を購入するメリットのひとつは、価格の安さです。
競売は所有者の意思ではなく債権者の権利行使として強制的に進められるため、価格決定時に売主側の利益が考慮されない点が安くなるおもな要因です。
一般的な市場価格よりも2～3割ほど安く手に入る点は、競売物件ならではの魅力といえます。
また競売は入札形式のため、需要の少ない物件は相場以下で落札できるケースも珍しくありません。
この点が、マイホームの購入資金に限りがある方にとって大きな魅力となっています。
中古物件ではなく競売物件を選択すると、同じ予算でも広い住まいや好立地の物件を選べる可能性が広がります。

メリット②手続きがシンプルかつ明瞭

通常の不動産売買では売主と買主、不動産会社がやりとりを重ねながら契約条件の調整をおこないます。
しかし、競売は手続きの流れが定められており、書類の提出や入札、落札、物件引き渡しのステップが明確です。
具体的には入札用紙と暴力団員ではないことを誓約する書類を提出して保証金を納付し、後日残代金を支払うと購入手続きが完了します。
また、所有権移転登記などの手続きも裁判所が代行してくれるため、入札者が手間をかけることはありません。

メリット③多様な物件を選択できる

競売物件のなかには一戸建てやマンション、土地など幅広い不動産が含まれています。
一般市場には出回らないような希少な立地や築年数の浅い物件も出てくることがあり、多様な選択肢から自分の希望に合った物件を探せるのがメリットです。

メリット④諸費用の負担を抑えられる

不動産会社を通じて物件を購入するときには、成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。
また、売主から買主へと名義を移す所有権移転登記にかかる費用も負担しなければなりません。
しかし、競売物件を購入するときには不動産会社は介在しないため、仲介手数料を支払う必要がなくなります。
加えて、裁判所側で名義変更の手続きをおこなってくれるため、登記手続きにかかる登録免許税や司法書士への報酬も節約できます。

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競売物件を購入するデメリット

競売物件にはさまざまなメリットがある一方で、見逃せないデメリットがあるのも事実です。
競売物件を購入する後悔を防ぎたいなら、事前にメリットだけでなくデメリットも把握したうえで慎重に検討しましょう。
ここでは、競売物件を購入するデメリットについて解説します。

デメリット①内覧ができない

競売物件のデメリットとして、事前に内覧ができない点が挙げられます。
一般の不動産売買では物件内部をじっくり見てから購入を判断できますが、競売物件は所有者が居住中であるケースが一般的であり、勝手に室内を見ることはできません。
競売物件の購入は現況調査報告書などの書類に記載されている写真や情報のみで判断しなければならないため、購入後に想定外の欠陥が見つかって多額の修繕費用が必要になるリスクがあります。

デメリット②引き渡し義務がない

競売物件を購入するデメリットのひとつに、引き渡し義務がない点が挙げられます。
一般的な不動産売買では売主が引き渡し義務を負いますが、競売では落札者が自ら居住者への立ち退きを求めなければなりません。
ケースによっては明け渡し訴訟や強制執行といった法的手続きが必要になることがあり、さらに余計な費用がかかる可能性があります。
スムーズに引き渡しを受けられれば問題ありませんが、トラブルが長期化すると落札した競売物件にいつまでも入居できない事態に陥りかねません。

デメリット③契約不適合責任を問えない

一般的な不動産売買では引き渡し後の欠陥やトラブルについて一定期間、売主が責任を負いますが、競売物件にはこれが適用されません。
購入後に発覚した不具合はすべて落札者の自己責任となるため、追加の修繕費がかかるおそれがある点に注意が必要です。
たとえば、競売物件の購入後にシロアリ被害や雨漏り、設備不良などが発覚しても、原則として落札者が自分で修理費用を負担しなければならず、売主や裁判所に補償を請求できません。
このため、競売物件の購入前には現況調査報告書や評価書の内容をしっかりと読み込み、想定されるリスクに備えることが大切です。
できれば専門家と連携し、見落としがないよう慎重に進めることをおすすめします。

デメリット④住宅ローンを利用できない可能性がある

競売物件の購入には、一般的な住宅ローンが利用できないことがあります。
住宅ローンを利用できないと、現金一括で購入するしかありません。
そのため、競売物件を購入するときには資金繰りに余裕を持って準備する必要があります。

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まとめ

競売物件とは、住宅ローンなどの返済を滞納した方の不動産を裁判所の命令で強制的に売却される物件のことです。
競売物件を購入するメリットとしては「価格が安い」「多様な選択肢がある」などが挙げられます。
しかし「内覧できない」「売主の契約不適合責任を問えない」などのデメリットもあるため、購入は慎重に検討することをおすすめします。