不動産を購入するときの一連の流れは？注意点についても解説

不動産を購入したいと思った際に、どこから購入するのか、どのような流れで手続きが進むのかを把握しておくと、スムーズに取引をおこなえます。
また、注意点があれば事前に知っておきたいですよね。
そこで今回は、不動産の販売形態と不動産購入の流れ、購入時の注意点について解説します。
不動産の購入をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産を購入するときの流れ1：販売形態とメリット

まずは、不動産をどこから購入するのか、不動産の販売形態について理解し、自分に合った方法を選択することが大切です。
不動産の販売形態には、以下の2種類があります。

●売主物件
●仲介物件

それぞれの具体的な方法と、メリット・デメリットについて解説します。

売主物件とは

売主物件とは、売主から直接購入する不動産です。
つまり、売主が所有している物件を購入するということです。
売主は、個人の場合と不動産会社の場合があります。
しかし、大きなお金が動く不動産を個人から購入することは少なく、もしそのような機会があっても、おすすめしません。
なぜなら、不動産取引には専門的な知識を要する場面が多く、個人間での取引はトラブルが発生する可能性が高いためです。
したがって、一般的に売主物件とは、不動産会社が所有している不動産の場合がほとんどです。
売主物件のメリット・デメリット
のちほどご説明しますが、仲介物件を購入する際には、あいだに入る不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
売主物件は不動産会社から直接購入するため、仲介手数料がかかりません。
この点が大きなメリットです。
また、売主物件は売主が不動産会社であることから、連絡や手続きがスムーズで、早く購入できます。
ただし、物件を自分で探さなければならない点がデメリットだといえるでしょう。

仲介物件

仲介物件とは、不動産会社が売主とのあいだに入って売買する物件です。
不動産情報誌などで気に入った物件を見つけて問い合わせるのが一般的ですが、希望するエリアや間取りなどを不動産会社に伝えると、不動産会社が条件に近い物件をいくつかピックアップします。
そのなかから気に入った物件を選択して購入することも可能です。
仲介物件のメリット・デメリット
仲介物件を購入するメリットは、いくつか気に入った物件を比較して選択できる点です。
条件交渉なども、不動産会社が代わりにおこない、取引成立までサポートするため安心です。
ただし、先述したように、仲介物件を購入する場合は、仲介した不動産会社に支払う仲介手数料が発生します。
仲介手数料は法律で上限が定められており、購入する不動産の価格に応じて金額が決まる仕組みです。
たとえば売買価格が400万円を超える場合の仲介手数料の上限は、「（売買価格×3％＋6万円）＋消費税」で計算します。
売買価格が2,000万円の場合、「（2,000万円×0.03＋6万円）×1.1＝72万6,000円」となり、不動産を購入するときの諸費用として、資金計画に組み込んでおく必要があります。

不動産を購入するときの流れ2：取引の全体像を把握

不動産を購入するときは、取引の全体像を把握しておくとスムーズに取引が進みます。
そこで次に、不動産を購入するときの一連の流れについて解説します。
不動産は、以下のような流れで購入するのが一般的です。

条件を決める

どのような物件を購入したいのか、まずは条件を決めることから始めます。
住みたいエリアや間取りなどを家族で話し合い、そのエリアで販売されている物件の相場をチェックしてみましょう。

資金計画を立てる

おおよその相場がわかったら、資金計画を立てます。
購入資金として出せる自己資金の金額や、住宅ローンを組む場合は毎月いくらくらい返済できるのかなど、シミュレーションしてみましょう。

物件を探して内覧する

住みたいエリアで販売されている物件を探し、気になったものについては実際に現地に足を運んで内覧することが大切です。
不具合はないか、修繕してほしい箇所はないかなど、入念にチェックしましょう。
また、室内の寸法を測っておくと、家具や電化製品などを設置した状態をイメージしやすいですよ。
不動産会社が所有している物件や、仲介可能な物件もあるため、問い合わせてみるのもおすすめです。
購入したい物件が絞れたら、住宅ローンの仮審査を受け、当初の資金計画の範囲内で購入できるか確認してみましょう。

売買契約を結ぶ

購入する物件が決まったら、購入申し込みをして、売主と条件交渉をおこないます。
そして、重要事項説明を受けたあと、売買契約に進みます。
売買契約を結ぶときには手付金が必要です。

住宅ローンを契約する

住宅ローンの本審査を受け、審査にとおったら金融機関と金銭消費貸借契約を結びます。
本審査の結果が出るまでには1週間～2週間ほどかかるのが一般的です。

決済・引渡し

住宅ローンの決済日が決まったら、同日に引渡しになるのが一般的な流れです。
このときには、購入代金から手付金を差し引いた残金が売主の口座に振り込まれます。
問題なく売主の口座に振り込まれたことを確認したうえで、所有権移転登記をこない、引渡しとなります。
なお、所有権移転登記は自分でおこなうことも可能ですが、司法書士に代行を依頼するのが一般的です。

不動産を購入するときの流れ3：注意点を押さえる

不動産の販売形態や、購入するときの流れについて前章で解説しましたが、注意点について知っておくと事前に対処できることもあります。
そこで最後に、不動産を購入するうえで押さえておきたい注意点について解説します。

注意点1：無理のない資金計画を立てる

不動産を購入するときは、しっかりと資金計画を立てたつもりでも、あとで返済が苦しくなることは珍しくありません。
住宅ローンは、長期間に渡って返済していくものです。
たとえば、子どもの教育費がかさんだり、家族が病気になったりして家計が苦しくなることがあるかもしれません。
そのような場合を想定し、毎月の返済額に余裕を持っておくことが大切です。
頭金を多く入れればそれだけ借入額も抑えられますが、まとまったお金が必要になる事態が起こらないとも限りません。
したがって、自己資金のほとんどを頭金に使うようなことは避けましょう。
また、不動産を購入するときには、さまざまな諸費用が発生します。
契約にかかる税金や仲介手数料だけでなく、引っ越し費用や家具の購入費用などもかかるでしょう。
リフォームを前提に物件を購入するのであれば、その費用も考えなければなりません。

注意点2：災害リスクに注目する

日本では、大きな地震や大雨、台風など、さまざまな災害が起こる可能性があります。
近年は、毎年のように災害による大きな被害が発生しています。
これから不動産を購入するのであれば、少しでも災害リスクの低い地域を選ぶことが大切です。
国や各自治体がハザードマップを公開しています。
物件を探す際には、ぜひハザードマップを確認し、危険度が高い地域は避けるなど、災害リスクに注目することも大切です。
また、築年数が中古物件の場合は、不動産の耐震強度を確認することをおすすめします。

まとめ

不動産の販売形態には、売主物件と仲介物件の2種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。
住宅ローンを利用して不動産を購入する場合は、住宅ローンの申し込みと並行して購入手続きを進める流れになります。
住宅ローンは返済期間が長いため、将来出費がかさむようなことが起きた場合でも返済していけるよう、無理のない資金計画を立てることが大切です。