空き家の定義とは？物件種類別の定義や空き家を手放す方法も解説！

空き家と聞いても、漠然としたイメージしか持っていない方も多いのではないでしょうか。
じつは空き家には明確な定義が存在しており、法律や住宅の種類によってその扱いが変わることがあります。
そこで今回は、空き家の一般的な定義、物件の種類による空き家の定義の違い、空き家を手放す方法を解説します。

空き家の定義とは？

空き家といえば、長年誰も住んでいない住宅を想像する方が多いかもしれません。
しかし、実際には法律に基づいた明確な定義があります。
ここでは、空き家とはどのような定義の家なのかについて解説します。

法律上の定義

2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」において、空き家とは「建築物またはこれに附属する工作物であり、居住そのほかの使用がなされていない状態にあるもの」と定義されています。
つまり、単に人が住んでいないだけでなく、使用実態がないことがポイントになります。
この法律は全国的に深刻化する空き家問題を背景に、行政が強制的に対策を講じられるようにするために制定されました。
とくに老朽化や放置によって地域に悪影響をおよぼす空き家を「特定空家」として認定し、命令や行政代執行を可能にしています。

空き家管理チェックリストで状況確認することが大切

空き家を所有している方にとっては、どのような状態が空き家と見なされるのかを把握しておくことが重要です。
そのようなときに役立つのが、国土交通省が公開している「空き家管理チェックリスト」です。
チェックリストは「定期的な管理をおこなっているか」「建物全体は傾いていないか」「敷地内にゴミが散乱していないか」など計11項目からなります。
このチェックリストを活用すると、空き家に対する定期的な点検と管理の状態を確認できます。

特定空家とは？

空き家の管理が行き届いていないと、行政から改善をするように指導がなされることがあります。
それでも改善しないと、空き家が特定空家に認定されてしまいかねません。
「特定空家等認定条件」によると、以下の条件に該当する空き家は特定空家に認定されるおそれがあります。

●倒壊などのおそれがある建物
●衛生上有害な状態
●著しく景観を損なう状態
●管理不全によって周辺住民の生活に悪影響をおよぼす状態

空き家が特定空家に指定されると、それまで適用されていた住宅用地の特例の対象外となり、土地に課される固定資産税の負担が重くなります。
また行政からの再三にわたる改善命令を無視したときには行政代執行による強制解体がおこなわれ、高額な解体費用が請求される可能性もあるため、注意が必要です。

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物件の種類によって異なる空き家の定義

空き家の定義は、物件の種類によって細かく変わります。
ここでは集合住宅、別荘、売却目的の住宅、店舗の物件種類別に空き家の定義を解説します。

種類①集合住宅

マンションやアパートなどの集合住宅の1室が長期間使用されていないケースでは、空き家とは見なされません。
集合住宅では全室に入居者がいない状態となって初めて空き家と定義される点が特徴です。
そのため、ひとりでも入居者がいれば、どれほどぼろぼろの状態でも特定空家に認定されることはありません。
ただし、近隣の方とのトラブルを未然に防ぐには、定期的な維持管理が重要です。

種類②別荘

別荘のように、定期的にしか利用されていない住宅は、空き家とは見なされません。
たとえ年に一度しか利用していなくても、電気やガス、水道を1日でも使用していれば空き家に該当しないのです。
また、別荘は不動産会社に依頼して定期的に管理をおこなってもらうケースが一般的なため、特定空家に指定される可能性も低いといえます。

種類③売却用の住宅

売却のために誰も住んでいない住宅は、一般的な住宅と同じ定義で判断されます。
つまり、1年以上、人の出入りがなく、電気やガス、水道も使われていなければ空き家として扱われてしまうのです。
たとえ売却中であっても、定期的な清掃や点検を怠ると、近隣に悪影響を与える特定空家に認定されるリスクもあります。
したがって、売却中の住宅であっても、管理は手を抜かずにおこなうことが重要です。
自分で管理をおこなうのが難しいときには不動産会社に管理を委託する、簡易的な巡回サービスを利用するなどの対策が有効です。

種類④店舗

店舗は、一般的な住宅と同じ定義で解釈されるため、1年以上使用がなければ空き家として判断されます。
これは店舗に限らず、工場や倉庫などでも同様に当てはまります。
そのため、店舗を売却するときにも買主が見つかるまでの間は定期的な維持管理が欠かせません。

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空き家を手放す方法

空き家を所有し続ける限り、維持管理の負担から解放されることはありません。
今後も使う予定がないため、何とかして空き家を手放したいと考えている方も多いでしょう。
ここでは、空き家を手放す方法について解説します。

方法①売却して現金化する

もっとも一般的なのは、不動産会社に仲介を依頼して空き家を売却する方法です。
築年数が経過していても、立地が良いなど土地の価値が高いときには買い手が見つかる可能性があります。
また、自治体が運営する空き家バンクを通じて空き家の買い手を探す方法も選択肢のひとつです。
空き家バンクは空き家を売りたい方と買いたい方を結びつけるマッチングサービスで、無料で利用できます。
幅広い層にアプローチできるため、空き家を手放したいのなら一度登録してみるのもおすすめです。

方法②親族・第三者に譲渡する

空き家を親族に無償で譲る贈与、自治体や地元の団体に寄付する方法があります。
自治体やNPO法人によっては空き家を地域資源として再利用する活動をおこなっており、条件が合えば受け入れてくれるかもしれません。
ただし、空き家を譲渡するときには、自分で相手探しから契約書の作成までをおこなう必要があります。
譲渡後にトラブルが起こったときにも、自分で対応しなければなりません。
また譲渡側に贈与税が課される可能性があり、そう簡単に譲渡先が見つからない点もデメリットです。

方法③空き家を取り壊して更地にする

空き家の老朽化が著しく、再利用が難しいときには、建物を解体して更地にしてしまうのもひとつの選択肢です。
空き家を解体してしまえば、維持管理をおこなう手間から解放されるだけでなく、自治体から特定空家に指定されるリスクも回避できます。
また、ぼろぼろの空き家を解体して更地にすると、建物が建っている状態のときよりも、買い手が見つかる可能性が高まる点もメリットです。
ただし、空き家を解体して更地にすると住宅用地の特例が適用されなくなり、翌年以降の土地の固定資産税が上がってしまいます。
100万円以上の解体費用も負担しなければならないため、費用対効果をよく検討したうえで判断しましょう。
自治体によっては、解体費用の一部を補助する制度を実施しているため、費用を抑えたいなら事前の情報収集が重要です。
なお、空き家が建っている状態でも買い手を見つけることは可能なので、まずはそのままの状態で不動産会社にご相談ください。

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まとめ

空き家とは、1年以上にわたって住む方がおらず、電気やガスなどのライフラインも使用されていない状態の物件と定義されます。
ただし、空き家と一口にいっても、物件の種類によって定義は異なる点に注意が必要です。
空き家の使い道がなく手放したいのなら、売却・譲渡・取り壊しといった複数の選択肢のなかから、自分にとって最善の方法を見つけることが空き家問題の解決につながります。