不動産売却時にかかる税金は？譲渡所得税の計算方法や節税のコツを解説！

不動産の売却では、大きなお金が動くことになるため、慎重な計画が必要です。
とくに、不動産の売却時にかかる税金の種類を知らずにいると、想定外の出費が発生することがあるので注意しましょう。
そこで今回は、不動産の売却時にかかる税金の種類や譲渡所得税の計算方法、節税するためのコツについて解説します。

不動産の売却時にかかる税金の種類

不動産を売却すると、さまざまな税金がかかる可能性があります。
よりスムーズに売却手続きを進めたいのなら、事前にどのような税金がかかるのかを知っておくことが大切です。
ここでは、不動産の売却時にかかる税金の種類について解説します。

税金の種類①印紙税

印紙税は、不動産売買契約書をはじめとする課税文書に課せられる税金で、契約金額に応じて税額が異なります。
たとえば、契約書に記載された金額が1,000万円を超え5,000万円以下であるときは1万円、5,000万円を超え1億円以下のときには3万円など、階層的に定められています。
印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼る形で納める点が特徴です。
なお、令和9年3月31日までに作成された不動産売買契約書に関しては、軽減措置が適用されます。

税金の種類②譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益に対して課される税金で、所得税と住民税、復興特別所得税の総称です。
売却価格が購入時の価格を下回るなど、利益が出なければ課税されることはありません。
なお、課税対象となる利益は、譲渡所得と呼ばれます。
譲渡所得税の計算方法については、次の章で解説します。

税金の種類③登録免許税

不動産の名義変更や抵当権の抹消手続きのときに必要となるのが、登録免許税です。
住宅ローンを利用して購入した不動産には抵当権が設定されており、売却時にはこれを抹消しなければなりません。
そのときの登記手続きに対して、不動産1件につき1,000円の登録免許税が必要となります。
また、相続した不動産を売却するときには、まず名義を被相続人から相続人へと変更する相続登記の手続きをおこなう必要があります。
相続登記に必要な登録免許税の金額は、固定資産税評価額×0.4%の計算式で算出可能です。
たとえば、固定資産税評価額が土地と建物合わせて3,000万円だったら、相続登記に際して「3,000万円×0.4%＝12万円」の登録免許税を納めます。
なお、登録免許税を計算するときの課税価格は1,000円未満切り捨て、納税額は100円未満切り捨てです。

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不動産売却時の譲渡所得税の計算方法

不動産の売却時にかかる税金の種類のうち、高額にのぼりやすいのが譲渡所得税です。
売却時に慌てずに済むよう、自分で納税額を計算できるようになっておきましょう。
ここでは、不動産の売却時にかかる譲渡所得税の計算方法について解説します。

計算方法①譲渡所得を求める

譲渡所得税を算出するには、まず課税対象となる譲渡所得を求める必要があります。
譲渡所得は、「売却価格－（取得費＋譲渡費用）－各種控除」の計算式で算出可能です。
取得費は、不動産の購入価格や仲介手数料など、購入時にかかった費用を指します。
それに対して、譲渡費用は仲介手数料や測量費、解体費など、不動産の売却時にかかった費用です。
もし、不動産購入時の取得費がわからないときには、売却価格の5％を取得費として加算できますが、取得費の金額が少なくなって課税対象額が増える可能性があるため、注意が必要です。

計算方法②所有期間から適用される税率を確かめる

譲渡所得税の税率は、売却する不動産の所有期間によって以下のように異なります。

●5年以下（短期譲渡所得）：39.63%
●5年超（長期譲渡所得）：20.315%

不動産の所有期間は、不動産を売却した年の1月1日時点において判定されます。
所有期間が5年以下だと、高い税金を納めなくてはならないため、節税したいのなら売却時によく確認しておきましょう。

計算方法③適用できる特別控除を確認する

譲渡所得税を計算するときには、一定の要件を満たすと譲渡所得から特別控除を差し引くことが可能です。
たとえば、マイホームを売却するときには、所有期間にかかわらず、譲渡所得から3,000万円を控除できます。
これにより、譲渡所得が3,000万円以内なら譲渡所得税を納める必要がなくなるのです。
特別控除の適用を受けるには、要件を満たす必要があるため、事前に自分が該当しているかを国税庁のホームページで確認しておきましょう。

計算方法④譲渡所得税を計算する

所有期間が10年の不動産の売却価格が3,000万円、取得費が2,500万円、譲渡費用が200万円、適用できる特別控除がないときの譲渡所得税は以下のとおりです。

●譲渡所得＝3,000万円－2,500万円－200万円＝300万円
●譲渡所得税＝300万円×20.315%＝60万9,450円

なお、取得費を参入するときには根拠となる領収書などが必要です。

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不動産の売却時に節税するためのコツ

不動産の売却時に発生する税金を最小限に抑えるためには、いくつかのテクニックや制度を活用することが重要です。
ここでは、実際に使える節税のコツを解説します。

節税のコツ①不動産の購入額を正しく計上する

不動産購入時にかかった取得費を正確に計上すると、譲渡所得を圧縮できます。
前述のように、取得費がわからないときには、売却価格の5％を代わりに算入できますが、それだと損をしてしまいかねません。
たとえば、上記の計算式で取得費を売却価格の5％とすると、譲渡所得税は以下のようにふくれ上がります。

●譲渡所得＝3,000万円－3,000万円×5％－200万円＝2,650万円
●譲渡所得税＝2,650万円×20.315%＝538万3,475円

納税額を少しでも抑えたいのなら、不動産の売却前に購入当時の契約書や領収書などを探しておくことをおすすめします。

節税のコツ②売却のタイミングを見極める

譲渡所得税の税率は、前述のように所有期間で異なるため、売却するタイミングを見極めることが重要です。
たとえば、所有期間が5年にわずかに足りないときには、売却を数か月延期するだけで大幅な節税が可能になります。
また、不動産市場の動向を見ながら、高く売れるタイミングを狙う戦略も有効です。

節税のコツ③特例の活用

日本の税制度には、前述のマイホームを売却したときの3,000万円控除など、不動産の売却時に適用できる特例が複数用意されています。
たとえば、所有期間が10年を超えるマイホームを売却するときには、6,000万円以下の譲渡所得に課される税率が14.21%に軽減される制度の利用が可能です。
また、相続した空き家を売却するときには、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例を利用できる可能性もあります。
すでに相続税を納付済みのときには、相続税額のうち一定金額を取得費に加算できる特例も利用できるかもしれません。
ただし、これらの特例を利用するには、定められている一定の要件を満たさなければなりません。
特例によっては、令和9年12月31日までなど、適用期限が設定されているものもあります。
そのため、事前に税理士や不動産会社などに相談したうえで、自分が利用できるかを確認しておくことをおすすめします。
くわえて、不動産を売却した翌年に確定申告をしなければ、特例は適用されない点も押さえておきましょう。

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まとめ

不動産の売却時にかかる税金の種類には、印紙税や譲渡所得税、登録免許税などがあります。
譲渡所得税の計算方法は、「譲渡所得（売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除）×税率」で、税率は不動産の所有期間に応じて異なる点に注意が必要です。
不動産の売却時にかかる譲渡所得税を節税したいなら、取得費を正しく計算するとともに利用できる特例がないかを確認することがポイントです。