マイホーム買い替えのタイミングは？ローンの処理やメリットをご紹介

一度購入したマイホームでも、タイミングを見てそのときの生活に合った住宅に買い替えることもあります。
マイホームの住宅ローンが残っているのであれば、買い替えのタイミングで何らかの処理をする必要があるでしょう。
今回は、マイホーム買い替えのタイミングで残っている住宅ローンの処理や買い替えのメリット、年収ごとのタイミングや購入できる物件についてご紹介します。

マイホーム買い替えのタイミングで住宅ローンはどうするのか

マイホームを買い替えるタイミングで、まだ住宅ローンの返済が残っていることは珍しくありません。
ローン残債があっても、状況次第ではマイホームの買い替えが可能です。

資金計画を立てる

マイホーム買い替えのタイミングでは、まずローン残債の有無や金額を確認して資金計画を立てる必要があります。
ローンの残債が多く手元に返済し切る資金がないとき、残債はあるものの完済の目途が立っているとき、完済したものの現在は資金がないときなどで適した計画は異なるでしょう。
資金計画に余裕があれば買い替えを購入先行で進められますが、そうでないときは基本的に売却先行で進める必要があります。
売却代金でローンを完済してから新しい住居を購入する必要があるためです。

売却先行での買い替え

先にローンの残債を返済する必要があり、売却と購入のタイミングを合わせたいのであれば売却先行がおすすめです。
売却先行の買い替えでは、まず不動産会社にマイホームを査定してもらって金額を確認します。
確認した金額をもとに売出価格を決め、不動産会社と媒介契約を結んで買主を探しながら購入する物件も探しましょう。
売買契約が成立したら売却代金を受け取り、ローンの残債を一括返済して新居を購入します。

購入先行での買い替え

自己資金で新居を購入できるほどの余裕があるときや、すでに前のローンを完済し新しいローンを組むのに問題がないときは購入先行での買い替えも可能です。
購入先行では、まず新居を購入して引っ越しを終えてから前の住居を売却します。
そのため返済しなければならないローンが残っているタイミングで購入先行を選択すると、新居のローンと現在のマイホームのローンを両方返済し続けなければなりません。
これをダブルローンと言い、一時的にローンの返済が2倍になるため生活が苦しくなりやすい点に注意が必要です。

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マイホームを買い替えるメリット

マイホームの買い替えには手間もお金もかかりますが、さまざまなメリットがあります。
タイミング次第では自己資金で住宅を購入することもでき、抵当権のないマイホームを取得できることもあるでしょう。
柔軟な物件選びがしやすくなるのも、マイホームを買い替えるメリットと言えます。

ライフスタイルに合った物件を購入できる

購入したマイホームを買い替えるメリットは、よりライフスタイルに合った物件を購入できる可能性があることです。
子どもがある程度成長し、今後のライフステージやライフスタイルの変化の目途がついたタイミングで買い替えを検討すれば、柔軟性の高い買い替えを実現できます。
子どもが独立して部屋が不要になったのであれば、コンパクトな物件に買い替えると良いでしょう。
また、老後を見越してバリアフリーの物件を購入するなど、今後の人生設計に応じた物件選びがしやすくなります。
子育て世帯から高齢者夫婦世帯に移り変わるタイミングでの買い替えでは、ライフスタイルを反映しやすくなるでしょう。

マイホームの資産価値を向上させられる

マイホーム買い替えのメリットは、新しい物件を購入することにより、マイホームの資産価値を向上させられることです。
古くなったマイホームを売却して築年数が新しい物件を購入すれば、自宅として使用する物件の資産価値が上がります。
新しい住宅は設備も新しいため、これまでよりも生活の利便性が上がる可能性が高いです。
さらに、夫婦で生活するためにコンパクトかつ利便性が良いエリアの物件を選択すれば、将来もう一度不動産売却をおこなうときに高値で売れる可能性もあります。
購入するのが新築住宅であればより高性能な住宅を選択でき、間取りなども家族に合ったものにできるメリットもあるでしょう。

生活環境を改善できる

マイホームを買い替えれば、生活環境を改善できるのがメリットです。
一度マイホームを買い替えると、立地や環境が合わないと感じても簡単に引っ越すことはできません。
しかし、資金を貯めてマイホームの買い替えをおこなえば、これまで不便に感じていた立地からより利便性の高い立地に引っ越せるメリットがあります。
これにより、通勤や通学の時間短縮、教育環境を充実させることも可能です。
さらに、駅が近くて利便性が高いエリアだけでなく、緑が多い郊外や買い物に行きやすい商業施設の近くなど、希望に応じた環境を選択できるでしょう。
高齢者になってからのことを考えるのであれば、病院に近いエリアを選択するなど、柔軟な選択が可能です。

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年収から見たマイホーム買い替えのタイミング

マイホームを買い替えるときは、年収ごとに返済が可能な金額でローンを組むことが大切です。
ローンを返済するには長い時間がかかるため、金額だけでなく何歳までに何年間でローンを返済するのかを考えてタイミングを決める必要があります。
住宅ローンの返済計画では完済を定年以降の年齢に設定することが多いものの、定年後は現役時代ほどの収入は得られない点に注意が必要です。
年収から見た借入可能額に対して頭金を用意でき、将来に向けた貯蓄も残して生活できるタイミングでの買い替えが望ましいでしょう。

年収から見た借入可能額の目安

住宅ローンの審査を受けるときは、年収に応じて借入可能額が決まります。
金融機関の設けている条件にもよりますが、借入可能額は年収の5～7倍になることが多いです。
ただし、借入可能額はあくまでも借りられる金額の上限であり、満額を借りてしまうと返済が厳しくなる可能性があります。
返済しやすい金額に納めるためには、年収に対する年間の返済負担率を25％程度に設定するのが理想的です。
単純な年収から見た返済額の目安は、年収300万円であれば1,970万円、400万円であれば2,630万円、500万円であれば3,290万円になります。
これらは35年間で返済することを考えたときの目安ですので、返済期間が短くなるほど借りられる金額も少なくなるでしょう。
さらに、家庭ごとの経済状況によっても実際に借りられる金額は変わってきます。
ほかにも、現在返済している住宅ローンの毎月の支払い額をもとに借入額を計算することも可能です。
返済額をそのままにするケース、少し減らして返済期間を長めに設定するケース、逆に増やして短めの期間を設定するケースなど、さまざまな計画が考えられるでしょう。
将来的な収入の減少や老後の生活資金の確保など、さまざまなことを考えながら資金計画を立てることが重要です。
マイホームを買い替えるタイミングは、通常の住宅購入よりも年齢が高くなりやすく資金計画が難しくなります。
現在の年収が何歳まで続くのか、今後のライフプランがどれだけ変化しやすいかも現在の年齢によって異なるでしょう。
住宅に関する資金計画と人生設計の両面から、ファイナンシャルプランナーなどの専門家にも相談しながら計画を立てるのがおすすめです。

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まとめ

マイホームを買い替えるときは、まず住宅ローンの状況がどうなっているのかを確認する必要があります。
買い替えを実施すれば、より今後の生活に適した住宅に引っ越せる可能性が高いです。
年収や現在の年齢をもとに適した買い替えのタイミングを見極め、ローンを返済できる範囲の住宅を購入すると良いでしょう。