不動産売却の現状渡しとは？売主と買主のメリットとデメリットを解説

土地や建物といった不動産を売却する場合は、事前に売主が瑕疵の修繕をおこなってから引き渡すことが一般的です。
しかし、売主と買主の双方がメリットを感じられる場合は、修繕をおこなわずに「現状渡し」するケースがあります。
そこで今回は、不動産売却の現状渡しとはなにか、売主と買主それぞれにとってのメリットとデメリットを解説します。

不動産売却における現状渡しとはなにか

不動産売却における現状渡しとは、売却する不動産の故障や不具合を表す「瑕疵」を修繕しないまま、買主に不動産を引き渡すことです。
一般的には売主が瑕疵を修繕してから引き渡しますが、傷みが激しい不動産の場合、修繕費用が売却価格を上回る可能性があるため、現状渡しをおこないます。
ただし、現状渡しは通常の不動産売却と比較してトラブルに発展する確率が高いため、現状渡しの法的責任について確認しておきましょう。

現状渡しをすると契約不適合責任を問われやすい

現状渡しで不動産を売却する場合に知っておくべきリスクの一つは、契約不適合責任を問われる可能性があることです。
契約不適合責任とは、売買契約書に記載された内容と異なる不動産を引き渡した場合に、売主が買主に対して負う責任を指します。
たとえば、雨漏りや破損などの瑕疵を買主に伝えずに不動産を引き渡すと、契約不適合責任を問われ、修繕費用の支払いや損害賠償を求められる可能性があります。
契約不適合責任は、売主が認識していない瑕疵にも適用されるため、不動産売却前には土地や建物に瑕疵がないか十分に確認することが重要です。

告知義務を守る必要がある

不動産売却時には、売主は買主に対して告知義務を果たす必要があり、これは現状渡しをおこなう場合でも遵守しなければなりません。
告知義務とは、売却する物件に瑕疵がある場合、その内容を買主に伝える義務を指します。
瑕疵があることを認識しながら買主に伝えずに不動産売却をおこなった場合や、瑕疵の調査を行わずに売却した場合は、先述の契約不適合責任を問われるリスクが高まります。
なお、告知義務の対象は現状の瑕疵だけでなく、過去に修繕をおこなった瑕疵も含まれるため注意が必要です。
また、売主が瑕疵について買主に告知し、その内容について同意を得たうえで現状渡しをおこなった場合、契約不適合責任を問われることはありません。

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不動産売却で現状渡しをおこなうメリット

先述したとおり、不動産売却は事前に売主が修繕を実施したうえでおこなうことが一般的です。
しかし、修繕をおこなわない現状渡しには、売主と買主双方にとってのメリットがあります。
現状渡しは、どのようなメリットを見越しておこなわれているのか、具体的なポイントを3点ご紹介します。

修繕費用やリフォーム費用などのコストを省ける

売主にとっての大きなメリットは、修繕費用やリフォーム費用などのコストを支払わずに不動産を売却できる点です。
大規模な修繕やリフォームが必要な場合、数百万円から数千万円の費用がかかることがあり、その費用を手持ちの資金で賄えない可能性があります。
現状渡しであれば、そのようなコストを省いて不動産を売却できるだけでなく、「高額な修繕費を支払ったのに買主が見つからない」といった問題も避けることが可能です。
また、修繕費やリフォーム費用は通常、売却価格に上乗せされます。
そのため、買主の立場から見ると、無駄なコストを支払うことなく不動産を購入できる点がメリットといえます。

早期売却を成立させやすい

修繕やリフォームには、コストだけでなく時間もかかることがデメリットですが、現状渡しであれば即座に不動産売却をおこなうことができます。
専門業者に修繕やリフォームを依頼する必要がなくなるため、手間と時間を省き、早期の売却成立がしやすくなることが現状渡しのメリットです。
相続した不動産を売却したい場合や、住み替えなどの事情でできるだけ早く不動産売却を完了させたい場合は、現状渡しを検討するのが良いでしょう。

不動産買取を依頼する場合は契約不適合責任が免責される

先述したように、売主は買主に対して告知義務を負っており、瑕疵を告知せずに不動産売却をおこなうと契約不適合責任を問われるリスクがあります。
しかし、契約不適合責任が問われるのは、仲介売却で第三者に不動産を売却した場合です。
不動産買取を利用して現状渡しをおこなう場合は、契約不適合責任が免責されるため、損害賠償や修繕費の支払いといったリスクを負うことはありません。
不動産買取とは、不動産会社に対して直接的に不動産を売却する方法です。
不動産会社の査定額に合意すれば、すぐに現状渡しが可能となるため、不動産売却を急いでいる方にも適しています。

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不動産売却で現状渡しをおこなうデメリット

不動産売却を現状渡しでおこなうことには多くのメリットがある一方、覚えておくといいデメリットがあります。
現状渡しのデメリットは、売主だけでなく、買主が感じる可能性もあるため要注意です。
ここでは、不動産売却における現状渡しのデメリットについて、2つのポイントから解説します。

契約不適合責任を負うリスクが高まる

特に売主が注意すべきデメリットは、一般的な不動産売却以上に契約不適合責任を負うリスクが高まることです。
買主は購入した不動産に瑕疵を見つけた場合、売主に対して契約不適合責任を追及することができますが、修繕内容によっては、工事が完了するまで家に住めなくなる可能性もあります。
契約不適合責任のリスクを減らして現状渡しをおこなうためには、小さな問題も隠さずに不動産会社に伝え、告知義務を果たすことが重要です。
「扉の建て付けが悪い」「排水溝の流れが遅い」といった軽微な問題であっても、無視せずに瑕疵として伝える必要があります。
自分で瑕疵の有無を判断するのが難しい場合は、第三者機関に調査を依頼することが有効です。
不動産会社とは異なる第三者機関に不動産の状態を確認してもらうことで、客観的な検査結果を得ることができ、売却がスムーズに進む可能性が高まります。

一般的な不動産売却より売却価格が安くなりやすい

現状渡しの不動産は、瑕疵が修繕されず放置されている場合や、瑕疵が正確に告知されていない可能性が高いです。
買主は欠点の少ない不動産を購入したいと考えるのが一般的であるため、通常の不動産売却と比較すると、現状渡しでは売却価格が安くなりやすいという点が売主のデメリットです。
仮に同じエリアで条件が似た不動産が売り出されている場合、その物件よりも売却価格を安くしなければ、買主の関心を引くことは難しいでしょう。
また、不動産買取は契約不適合責任が免責されるというメリットがありますが、査定価格が仲介売却と比較して安くなることがデメリットです。
不動産会社は物件を買取後、修繕やリフォームにお金をかけ、新しい買主を探します。
しかし、修繕やリフォームをおこなったとしても売却できる保証はなく、買取は不動産会社にとってリスクとなるため、査定価格を相場より安く設定せざるを得ません。

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まとめ

不動産売却における現状渡しとは、瑕疵の修繕やリフォームをおこなわず、そのままの状態で買主に引き渡すことです。
現状渡しのメリットとしては、修繕にかかるコストを削減できるほか、早期売却を見込みやすいことが挙げられます。
ただし、契約不適合責任に問われやすいことにくわえて、売却価格が安くなりやすいことは売主のデメリットです。