共有名義で不動産を購入するメリットとは？デメリットや注意点も解説！

マイホームを購入する際に、購入費用を分担できる「共有名義」での登記を検討する方も少なくありません。
しかし、共有名義にはデメリットもあり、共有名義にしたことで将来子どもや孫に負担をかけてしまうこともあります。
この記事では、不動産購入を検討している方に向けて、共有名義とは何か、メリットとデメリットも併せて解説します。

不動産の購入前に知っておきたい共有名義とは

はじめに、共有名義とはどのような状態を指すのかを解説します。

共有名義とは

共有名義とは、不動産を購入する際に複数人が費用を分担し、それぞれの負担額に応じて持分を登記する方法をいいます。
登記とは、不動産の権利関係（所有者や担保の有無など）を公的な帳簿に記録し、社会に対してその情報を明らかにする制度です。
登記をすることで「誰が・どのくらいの権利を持っているのか」を明確にし、トラブルの防止や取引の安全性を高める役割があります。
たとえば、夫婦で6,000万円の不動産を購入し、3,000万円ずつ出し合えば、それぞれ2分の1ずつの所有権を持つことになり、その情報が登記簿に記載されます。
つまり、共有名義とは、1つの家や土地を2人以上で持っている状態と考えると良いでしょう。

共有名義と単独名義の違い

不動産の名義には、「共有名義」と「単独名義」の2種類があります。
先述したように、共有名義は複数人でお金を出し合って不動産を購入し、それぞれの負担額に応じた持分を登記する方法です。
一方で、単独名義とは、不動産の名義を1人の名前で登記する方法で、1つの不動産に1人の所有者がいる状態を指します。
たとえば、夫婦の一方だけが住宅ローンを組んで物件を購入した場合、名義はローンを組んだ人1人の「単独名義」になります。
費用をすべて負担する方が決まっている場合や住宅ローン控除を受けたい方を1人に絞る場合などに選ばれるケースが多いです。

共有名義で不動産を購入するケースとは

不動産を共有名義で購入するケースとしてよくあるのが、購入資金が1人分では足りない場合です。
たとえば、理想的な物件を見つけたものの、住宅ローンと夫や妻の自己資金だけでは足りないことがあります。
このような場合に、夫婦それぞれが資金を出し合い、持分に応じて共有名義で登記するケースが多いです。
また、相続で不動産を受け継ぐ場合も共有名義になることがあります。
複数の相続人が1つの不動産を受け継ぐ場合、それぞれの相続分に応じて共有名義で登記されます。

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共有名義での不動産購入におけるメリット

将来のリスクを考えると、不動産の共有名義はあまりおすすめできません。
しかし、共有名義にもメリットはあり、状況によっては共有名義が適しているケースもあります。
ここからは、共有名義で不動産を購入するメリットについて解説します。

メリット1：すべての共有名義人に住宅ローン控除が適用される

不動産を共有名義で購入すると、共有者それぞれが住宅ローン控除を受けられる点が大きなメリットです。
住宅ローン控除とは、年末時点のローン残高の0.7％分が、所得税や住民税から差し引かれる制度です。
新築住宅では最大13年間、中古住宅では最大10年間、控除が適用されます。
たとえば、共働き夫婦がそれぞれローンを組み共有名義で物件を購入した場合、2人分の控除が受けられるため、単独名義よりも節税効果が高まります。
ただし、控除を受けるには、それぞれが個別に住宅ローンを契約しなければなりません。
また、連帯債務者であれば控除を分け合えますが、連帯保証人の場合は控除を受けられない点にご注意ください。

メリット2：相続税が安くなる可能性がある

不動産を共有名義で購入すると、将来的な相続税の節税につながる可能性があります。
たとえば、単独名義で不動産を所有していた場合、名義人が亡くなると不動産全体の評価額が相続税の課税対象になります。
その結果、相続税が高額になり、相続人に大きな負担がかかることも少なくありません。
しかし、共有名義であれば、亡くなった方の持分だけが相続税の対象となるため、課税額を抑えることができます。
このように、将来の相続を見据えた節税対策としても共有名義は有効です。

メリット3：売却時も共有名義人それぞれに特別控除が適用される

共有名義で購入した不動産が居住用住宅であれば、売却時に3,000万円の特別控除を名義人それぞれが受けられる可能性があります。
この制度は、マイホームを売却して利益（譲渡所得）が出た際に、その所得から最高3,000万円までを差し引けるという仕組みです。
たとえば、夫婦で共有名義にしている場合、2人合わせて最大6,000万円まで控除できることになり、大きな節税効果が期待できます。
この特別控除は、所有期間に関係なく適用可能なため、将来的に住み替えを考えている方にとっても重要なポイントとなるでしょう。

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共有名義での不動産購入におけるデメリット

不動産を共有名義で購入するかどうかは、メリットだけでなくデメリットも理解した上で判断することが大切です。
ここからは、不動産購入時に共有名義にするデメリットを解説します。

デメリット1：相続手続きが複雑になる

不動産を共有名義で購入すると、将来の相続手続きが複雑になる可能性があります。
共有名義人が亡くなった場合、その持分は相続人に引き継がれるのが原則です。
相続人が複数いると共有者がさらに増え、意思決定が困難になるリスクがあります。
共有名義の不動産を売却・活用するには、相続人全員の同意が必要となり、独断で手続きを進めることはできません。
スムーズな相続のためにも、生前に遺言書を作成し、共有持分の取り扱いを明確にしておくことが望まれます。

デメリット2：贈与税が発生する可能性がある

不動産を共有名義で購入した場合、手放す方法によっては贈与税がかかることがあります。
とくに注意が必要なのは、共有持分を無償で譲渡するケースと、不動産売却後に持分割合を超える金額を受け取るケースです。
たとえば、自分の共有持分をもう一人の共有者に0円で譲り渡すと、税贈与と見なされて高額な贈与税が課される可能性があります。
また、不動産を共同で売却した際、本来の持分以上の利益を受け取ると、それも贈与と判断されることがあります。
共有名義は購入時には便利でも、将来的な持分の移動や売却時に予期せぬ税負担が発生することがあるため、事前にしっかりとリスクを把握しておくことが大切です。

デメリット3：諸費用が余計にかかる

不動産を共有名義で購入すると、単独名義に比べて諸費用が増える可能性がある点に注意が必要です。
たとえば、購入時の事務手数料や不動産登記の登録免許税、司法書士への報酬などの費用が、名義人の人数に応じて発生するケースがあります。
住宅ローンを利用する場合、名義人ごとに契約や審査が必要となり、その際にも手数料などの追加費用がかかることがあります。
これにより、思っていた以上に初期費用が膨らむこともあるため、共有名義での購入を検討している場合は、単独名義よりも多めの資金を準備しておくことが大切です。

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まとめ

不動産を共有名義で購入すると、購入費用の分担や住宅ローン控除を各名義人が受けられるなどのメリットがあります。
しかし、売却時に全員の同意が必要となるため、手続きが複雑になり、相続時には持分の承継でトラブルが生じる可能性があります。
また、持分の譲渡方法によっては、贈与税が課されることがある点にも注意しなければなりません。
これらの点を考慮し、共有名義のメリットとデメリットを理解した上で検討することが重要です。