不動産売却時の必要書類とは？売却前・契約締結時・決済時に分けて解説

不動産を売却する場合は、各種手続きや関係者との連絡などで何かと慌ただしくなるものです。
あらかじめ売却の流れを理解し、必要書類を準備しておけば、スムーズに取引を進めやすくなります。
そこで今回は、不動産売却に必要な書類について「売却前」「契約締結時」「決済時」の3つのタイミングに分けて解説します。

不動産売却の必要書類①売却前

不動産売却では、まず不動産会社に仲介の依頼をするケースが多いです。
ここでは、売却前の必要書類について、不動産会社に提出する書類、査定価格を上げる可能性のある書類、記入を求められる書類に分けて解説します。

不動産会社に提出する書類

不動産会社に仲介を依頼する場合は、以下の必要書類の提出が求められます。

●登記簿謄本
●間取り図、測量図
●建築確認済証、検査済証
●売買契約書
●本人確認書類

必要書類には売買契約書や登記済証など、不動産購入時に取得した書類も多く含まれます。
購入時から期間が経過し、紛失している可能性もあるため、早めに保管場所を確認しておくことが大切です。

査定価格を上げる可能性のある書類

以下の書類がある場合には、不動産会社による査定時に提出しましょう。

●インスペクションの結果報告書
●既存住宅にかかる建設住宅性能評価書
●新耐震基準の適合証明書

これらの書類は、不動産の安全性や性能を証明するものであり、提出によって査定価格が上がる可能性があります。
物件広告に記載し、購入希望者へのアピール材料とすることもできます。
インスペクションとは、専門家による住宅の性能調査です。
過去1年以内に実施した結果を重要事項説明書に記載できます。
調査には5万円程度の費用がかかりますが、物件価値が高まるため、売却前の実施を検討するのもおすすめです。
建設住宅性能評価書も性能調査のひとつですが、インスペクションと調査項目が異なります。
新耐震基準などに適合していると、買主が住宅ローン控除を利用できるため、やはり物件価値を高める書類といえます。
1981年5月31日以前に建てられた旧耐震基準の建物を売却する場合は、新耐震基準の適合証明書を提出すると現基準に対応する建物であることの証明が可能です。

不動産会社から記入を求められる書類

売却前には、不動産会社から付帯設備表と物件状況確認書の記入を求められます。
付帯設備表は、不動産内にある設備や不具合状況の詳細を記す書類です。
たとえば、エアコンやウォシュレットなどの設備を取り付けていた場合、売却時に置いておくか撤去するかを選択できます。
残す場合には原状や不具合などを明記し、後々のトラブルを防ぐ必要があります。
物件状況確認書は、設備以外の瑕疵についての書類です。
雨漏りや床の傾きなどがある場合は、隠さずに記入する必要があります。
内容に漏れがあると、後々買主から契約不適合責任を問われる可能性があるため、注意が必要です。

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不動産売却の必要書類②契約締結時

不動産の買主が決まったあとは、安全かつ円滑に取引を進めるため、不動産の詳細や売主本人であることを証明する各種書類を提出する必要があります。
ここでは、必要書類とマンションで必要な書類、契約締結の流れに分けて解説します。

契約締結時の必要書類

契約締結時の必要書類の例を挙げると、以下のとおりです。

●本人確認書類
●登記済権利証
●建築確認済証
●固定資産税納税通知書
●実印

本人確認書類としては、運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなどの写真付きの証明書が必要です。
所有者が複数いる共有名義の場合では、全員の本人確認書類が必要になることもあるため、早めに準備しましょう。
登記済権利証は法務局、建築確認済証は市区町村役場から不動産取得時に受け取っている書類です。
紛失している場合は早めに再発行の手続きをしましょう。
固定資産税納税通知書は、売買時に買主と固定資産税の経過分を清算するために必要な書類です。
取引に欠かせないものですので、忘れずに準備しておきましょう。

マンションで必要な書類

マンションを売却する場合には、管理規約や議事録、長期修繕計画書などの提出が必要です。
管理規約は、新たな住人となる買主にとって、マンションの管理や使用についてのルールを知るために大切な書類です。
議事録は管理組合員が開く総会により、過去に扱われた内容を確認できます。
長期修繕計画書には、大規模修繕や定期点検などの予定が記載されており、管理体制が整っている不動産かどうかを見極めるひとつの目安となります。
これらの書類はマンション取得時に交付されますが、紛失した場合は管理組合や管理会社に再発行が可能か問い合わせましょう。

契約締結の流れ

購入希望者とのやりとりは、基本的には仲介する不動産会社が担当しますが、基本的な流れを知っておくことは大切です。
物件を気に入った購入希望者が現れると、まず買付証明書が提出されます。
買付証明書とは、売主に対し購入の意思を示す書類です。
買付証明書に提示される条件に売主が同意すれば、売買契約へと進みます。
売買契約書を作成し、売買代金に応じた印紙も貼ります。
不動産会社により重要事項説明がおこなわれ、買主が同意すれば契約締結となり、契約書へ双方が署名する流れです。
売買契約時に買主は売主に手付金を支払い、売主は不動産会社に仲介手数料を支払います。

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不動産売却の必要書類③決済時

売買契約書によって定められた日にちに決済と物件の引き渡しがおこなわれます。
決済は取引の最終段階にあたるため、必要書類を漏らさず準備することが大切です。
ここでは、決済時と登記登録、確定申告に必要な書類に分けて解説します。

決済時の必要書類

決済時の主な必要書類は、以下のとおりです。

●本人確認書類
●固定資産評価証明書
●権利証
●印鑑証明書
●鍵や物件に関する書類

物件に関する書類としては、設備の取扱説明書や購入時のパンフレット、設計図などがあれば買主に渡す必要があります。
住宅ローンの残債があり、売却代金で返済予定の場合は、抵当権抹消書類も事前に準備しておきましょう。

登記登録の必要書類

決済と引き渡しが完了したら、売主から買主へ登記の変更をおこなう必要があります。
登記に必要な書類は、以下のとおりです。

●登記済証
●印鑑証明書
●固定資産評価証明書
●本人確認書類
●住民票

登記登録は自身でおこなうことも可能ですが、司法書士に依頼すると手続きがスムーズです。
司法書士の選定は、不動産会社からの指定がある場合もあります。
司法書士に依頼する場合は、委任状の作成も必要です。

確定申告の必要書類

不動産売却によって利益が出た場合は、売却の翌年に確定申告をおこなう必要があります。
確定申告で必要な書類は、以下のとおりです。

●譲渡所得計算証明書
●除票住民票
●購入時・売却時の売買契約書の写し
●売買報酬や印紙代など

条件によっては、買い換え特例や所有期間10年超の居住用財産などの特例を受けられる場合もあります。
その場合は、登記事項証明書や住宅ローンの残高証明書などの書類もあわせて提出する必要があります。
確定申告の申請時期は売却が完了してから期間が開く場合が多いため、申請や書類の準備を忘れないように注意しましょう。
なお、売却益がマイナスになり、かつ特例を使わない場合には確定申告の申請は不要です。

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まとめ

不動産の売却前には、不動産会社に仲介を依頼するための書類が必要となります。
契約締結時には買主に対し、本人確認書類や物件に関する書類を提出します。
決済時には、買主に提出する書類に加え、登記登録や確定申告のための必要書類も忘れずに準備しておきましょう。