不動産購入で発生する諸費用の種類は？主な税金についても解説

不動産を購入するときには、物件代金以外に「諸費用」と「税金」が発生します。
これらの費用は、新築住宅で物件価格の3～7％、中古住宅で6〜10%かかるのが一般的です。
今回は、不動産購入時に押さえておきたい諸費用の種類をはじめ、主な税金や住宅ローン保証料の内容を解説します。

不動産購入時に押さえておきたい諸費用の種類

不動産購入時に発生する諸費用の種類は、主に以下の3つです。
それぞれどのような費用か、内容や金額の決まり方を確認しておきましょう。

諸費用の種類①仲介手数料

不動産を購入するときには、仲介手数料が発生します。
仲介手数料とは、不動産取引の仲介を依頼した不動産会社に支払うお金です。
一般的に仲介を受けた不動産会社は、売主と買主の間に立って売買契約の条件調整や事務手続きをおこないます。
新築購入では仲介手数料がかからないケースがほとんどですが、状況によっては発生するので事前に確認しておきましょう。
なお、仲介手数料には上限が設定されており、以下の計算式で算出します。
仲介手数料の上限=取引価格×3%＋6万円
取引価格に応じて金額が変動するので、あらかじめ大まかな数字を把握しておくと良いでしょう。

諸費用の種類②登記費用

不動産購入で発生する諸費用の種類として、登記費用が挙げられます。
原則として、新築住宅を購入したときには「所有権保存登記」をおこない、中古住宅では「所有権移転登記」が必要です。
司法書士への報酬や登録免許税などによって費用の総額は異なりますが、所有権保存登記では2万円〜3万円ほど、所有権移転登記になると3万円〜15万円ほどかかります。
また、不動産購入で土地調査を実施したときには、土地家屋調査士への費用も必要です。
土地家屋調査士へ依頼するときの地目変更登記には、1筆あたり5万円前後の費用が発生します。

諸費用の種類③手付金

手付金とは、売買契約時に買主が売主に支払うお金です。
買主の事情により契約をキャンセルするときには、手付金をキャンセル代とみなします。
そのため、一度支払った手付金はキャンセル後も返金されません。
売買契約でキャンセルがなかったケースでは、手付金が売買代金の一部に充てられる可能性があります。
手付金の相場は物件価格の5～10％になっているので、前もって用意しておくことが大切です。

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不動産購入時に発生する税金の種類

不動産を購入するときには「不動産取得税」「印紙税」「登録免許税」の税金が発生します。
それぞれどのような税金か、内容を確認しておきましょう。

税金①不動産取得税

不動産取得税は、家を新築・増築・改築したときにかかる税金です。
無償で不動産を取得したときでも発生するため、事前に計算方法を理解しておくことが重要といえます。
不動産取得税の計算方法は、以下のとおりです。
不動産取得税=固定資産税評価額×4％
固定資産税評価額を知る方法として、固定資産税の課税明細書を確認する方法があります。
毎年4月頃に市町村から送られてくるので、評価額の欄をチェックしてみましょう。
注意点として、2008年4月1日から2027年3月31日までに取得した土地や住宅は3%の軽減税率が適用されます。
通常よりも税金が安く抑えられるため、確認しておくと良いでしょう。

税金②印紙税

印紙税とは、売買契約書を発行するときにかかる税金です。
契約金額によって税額が変わるのが原則で、500万円超〜1,000万円以下なら1万円の印紙税が発生します。
印紙税は売主と買主両方に発生し、それぞれが1通ずつ負担するのが基本です。
また、不動産譲渡契約書と建設工事請負契約書には、2024年4月1日から2027年3月31日まで軽減税率が適用されています。
軽減税率が適用されると税金が半額となるため、大幅な節税が見込めるでしょう。

税金③登録免許税

不動産購入時には、登録免許税が発生します。
登録免許税とは、不動産を登記するときにかかる税金です。
計算方法は、「所有権に関する登記」と「抵当権設定に関する登記」で異なります。
それぞれ以下のように計算するので、あらかじめ確認しておきましょう。
所有権登記の登録免許税=固定資産税評価額×所定の税率
抵当権設定の登録免許税=債権額×所定の税率
登録免許税に関しても軽減税率が適用され、1,000万円超〜5,000万円以下なら税額は1万円となります。
これらは現行制度が延長されたため、2027年3月31日まで有効です。
不動産の購入で減税を意識しているなら、軽減税率の適用を視野に入れて手続きをおこないましょう。

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不動産購入で押さえておきたい住宅ローン保証料とは

住宅ローン保証料とは、住宅ローンを契約するときに支払う可能性のある諸費用です。
住宅ローンがやむを得ず支払えなくなったときには、保証会社に返済をおこなってもらいます。
そのときの保証料が「住宅ローン保証料」です。
住宅ローンを契約するときに保証料を保証会社に支払っておけば、共倒れのリスクを減らせます。
ただし、保証会社はあくまで金融機関に対してローン返済を保証している点に注意が必要です。
物件は保証会社によって抵当権を設定されているため、残りの返済は保証会社に支払っていく必要があります。
住宅ローン保証料は、主に2種類の支払い方があるので、以下でその方法と相場をチェックしていきましょう。

住宅ローン保証料の種類

保証料の支払い方は、外枠方式と内枠方式の2種類です。
まず、外枠方式は「一括前払い型」とも呼ばれており、住宅ローン契約時に一括で支払いをおこないます。
数十万〜数百万円の保証料を一括で支払う必要があるため、まとまった資金を用意しなければなりません。
しかし、この方法で保証料を支払うと、のちに一部が返金される可能性があります。
これは繰り上げ返済で返済期間が短縮し、保証期間も短くなるためです。
一方、内枠方式は、住宅ローン契約時の金利に上乗せして支払います。
「金利上乗せ型」とも呼ばれており、一般的に金利として0.2％前後に設定されるケースがほとんどです。
たとえば、住宅ローンの適用金利が1％、金利上乗せが0.2％だったケースでは、最終的な金利が1.2％になります。
注意点は、内枠方式に返金の概念がないことです。
この方法を採用しても、繰り上げ返済で返金は受けられません。

住宅ローン保証料の相場

住宅ローン保証料は、借入額や返済年数によって異なります。
また、支払い方法・ローンの審査結果・金融機関なども金額の変動要因です。
一般的には保証料率0.15～0.45％で設定されていますが、2019年時点でもっとも多いのは一括前払い型で2%、金利上乗せ型で0.2%となっています。
実際に計算してみると、4,000万円を35年ローンで借りたケースでは、金利0.2％だと総返済額4,132万円です。
つまり、132万円の保証料がかかります。
一方で、借入額の2％だったケースは80万円となり、一括のほうが安く済むでしょう。
このように、住宅ローンを契約するときには、ローン保証料も考慮して費用を計算する必要があります。

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まとめ

不動産購入時に必要な諸費用は、仲介手数料や登記費用・手付金です。
主な税金として、不動産取得税・印紙税・登録免許税も考慮しなければなりません。
住宅ローンの契約時にはローン保証料がかかる可能性もあるため、2種類の支払い方法でどちらが費用を抑えられるか比較する必要があります。