不動産売却の査定方法について！査定の準備と流れも解説

思い出の詰まった大切な不動産を売却する際、どのくらいの価格で売れるのか気になりますよね。
相場よりも低い価格で手放してしまうのは、避けたいと考える方がほとんどではないでしょうか。
この記事では、不動産の適正価格を自分で調べる方法から、査定の種類とそれぞれの活用方法について詳しく解説していきます。
不動産の売却を検討している方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

不動産売却前に自分でできる相場調査

不動産売却を成功させるためには、まず売却予定の物件の相場を把握することが欠かせません。
まずは、自分でできる不動産価格相場の調べ方について解説していきます。

相場を調べる重要性

不動産の価格相場を事前に知っておくことは、売却活動における様々な判断の「ものさし」となります。
相場より高すぎる価格で売り出すと、購入希望者が現れにくく、売却が長引いてしまうかもしれません。
長く売れ残った物件は、「何か問題があるのでは」という印象を与えかねず、結果的に大幅な値下げが必要になることもあります。
反対に、相場より安い価格で売ってしまえば、本来得られたはずの利益を逃すという、大きな損失につながるでしょう。
あらかじめ相場を把握しておくことで、不動産会社が提示した査定額の根拠について、質問することもできます。

レインズの活用方法

ご自身で相場を調べるうえで、とくに信頼できる情報源が、「レインズ・マーケット・インフォメーション」です。
このサイトが持つ一番の特長は、広告用の価格ではなく、実際に売買が成立した「成約価格」を確認できる点にあります。
サイトの使い方はとてもシンプルで、まずマンションや一戸建てなど、調べたい物件の種類を選びます。
都道府県や市区町村といったエリアを指定して検索するだけで、その地域の不動産取引情報が一覧で表示されるのです。
この一覧には、成約時期や物件の所在地、間取りや広さ、築年数といった詳しい情報が含まれています。
特定のエリアや、物件の種類に絞って時系列でデータを追うこともできるため、市場の動向を掴むうえでも役立ちます。

ポータルサイトの活用法

多角的な視点から情報を集めるには、「不動産情報ライブラリ」の活用も有効な手段です。
過去の取引価格はもちろん、都市計画や防災情報、周辺の施設といった多様なデータも同時に表示できます。
また、現在どんな物件が売りに出ているかを知るには、大手の不動産ポータルサイトをチェックすることが欠かせません。
ご自身の物件と似た条件で検索すれば、今まさに売りに出されている物件の価格を、リアルタイムで把握できます。
ただし、掲載価格は売主の希望が反映されたものであり、最終的な成約価格と異なるという点に注意しましょう。

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不動産売却の机上査定の仕組みと活用するメリット

前章ではご自身でできる相場調査について述べましたが、より詳細な価格も知りたいですよね。
ここでは、机上査定の仕組みと活用ポイントについて解説いたします。

机上査定とは

机上査定とは、その名の通り現地を訪問せず、物件の情報や市場データだけで不動産価格を計算する方法です。
不動産会社は、売主から提供された物件データと過去の取引データなどを照らし合わせ、おおよその売却価格を算出します。
そのため、この査定方法で提示される価格は、あくまでも「概算の金額」だと理解しておきましょう。
査定を依頼する際、売主が提供する主なデータは、物件の所在地や種類、面積、間取り、そして築年数などです。
マンションであれば、お部屋の階数やマンション全体の戸数なども、価格に影響する重要な要素になります。
これらの情報が正確であるほど、算出される査定価格の精度も高まるといえるでしょう。

査定額の算出方法と時間

机上査定の価格算出では、主に「取引事例比較法」という方法が用いられます。
これは、査定したい不動産と条件が似ている物件の、過去の成約事例を参考にするものです。
たとえば、近隣の似た物件の成約価格を基に、駅からの距離やお部屋が角部屋かどうかなどの条件で価格を補正します。
土地の価値を評価する際には、国が発表する公示地価や路線価といった公的なデータも指標になります。
査定結果はとても迅速で、早ければ当日、通常は1～3営業日以内に連絡が来ることがほとんどです。

メリット・デメリット

迅速かつ手軽に利用できる机上査定は、現地訪問の必要がないため、まだ住んでいる家を片付けたり、予定を調整したりする手間がかかりません。
複数の会社に同時に依頼しても負担が少なく、各社の査定価格や対応を比較検討するのに有効です。
売却の意思がはっきり固まっていない段階で、まずは資産価値を知りたい、といった場合に最適な方法といえます。
一方で、算出される「査定価格の精度が低い」という点がデメリットです。
机上査定は、書類やデータ上の情報だけで判断するため、物件ごとの強みや注意点が反映されにくいという面もあります。
そのため、机上査定の価格は第一段階の目安と考え、本格的に売却を考える際は訪問査定を依頼しましょう。

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不動産売却で訪問査定を成功させる準備

ここまで、相場調査や机上査定について解説しましたが、より精度の高い訪問査定の流れもおさえておきましょう。
最後に、訪問査定で精度を高めるための準備と当日の流れについて解説していきます。

当日の査定の流れ

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れ、物件の状態を詳しく確認して価格を算出する方法です。
当日の流れとしては、担当者が一戸建てなら外壁や屋根の傷み具合、マンションであれば共用部分の管理状態などを確認します。
次に室内へ入り、間取りや内装の状態、日当たりや風通し、そして窓からの眺めなどを細かく調査します。
とくに、キッチンやお風呂、トイレといった水回りの設備は、念入りに確認されるでしょう。
また、雨漏りの跡や建物の傾きなど、物件の価値を大きく下げる問題がないかも、専門家の目で厳しく確認されます。
一通りの調査が終わると、最後に売主への聞き取りがおこなわれ、売却についての具体的な希望などを確認します。

事前に準備すべきこと

訪問査定を円滑に進め、より正確な査定結果を得るためには、事前の準備が何よりも大切です。
最低限用意したい書類は、所有者や面積を確認できる「登記済権利証」と「固定資産税納税通知書」です。
購入時の「売買契約書」やマンションの「管理規約」、建物の「建築確認済証」などもあるとさらに役立ちます。
また、物件の魅力を伝える準備として、過去におこなったリフォームや修繕の履歴をまとめておくと良いでしょう。
査定当日は、室内をきれいに掃除し、整理整頓しておくことが大切です。

査定結果の読み解き方

訪問査定を終えてから数日から1週間ほどで、不動産会社から正式な「査定報告書」が提示されます。
この報告書を受け取った際は、提示された金額だけを見るのではなく、その「根拠」をしっかり確認することが大切です。
提示された査定価格は、あくまで「3か月以内に売れると予想される価格」の目安です。
最終的な売り出し価格は、この査定価格を参考にしながら、不動産会社と相談したうえで決めていきます。
その後、売却を正式に依頼する不動産会社が決まれば、いよいよ「媒介契約」を結ぶ段階に進みます。
媒介契約にはいくつかの種類があるため、査定報告書や担当者の提案を基に、ご自身に合った契約形態を選びましょう。

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まとめ

不動産の価格相場は、レインズやポータルサイトの成約事例を調べ、売却の判断基準を事前に持つことが重要です。
机上査定は、おおよその価格を手軽に知りたいときに有効な一方、現地確認がないため精度は低いと理解しておく必要があります。
本格的な売却では、事前に書類や清掃を済ませて訪問査定を成功させ、根拠をしっかり確認することが大切です。