思い出の詰まった大切な不動産を売却する際、どのくらいの価格で売れるのか気になりますよね。
相場よりも低い価格で手放してしまうのは、避けたいと考える方がほとんどではないでしょうか。
この記事では、不動産の適正価格を自分で調べる方法から、査定の種類とそれぞれの活用方法について詳しく解説していきます。
不動産の売却を検討している方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

不動産売却前に自分でできる相場調査

不動産売却を成功させるためには、まず売却予定の物件の相場を把握することが欠かせません。
まずは、自分でできる不動産価格相場の調べ方について解説していきます。

相場を調べる重要性

不動産の価格相場を事前に知っておくことは、売却活動における様々な判断の「ものさし」となります。
相場より高すぎる価格で売り出すと、購入希望者が現れにくく、売却が長引いてしまうかもしれません。
長く売れ残った物件は、「何か問題があるのでは」という印象を与えかねず、結果的に大幅な値下げが必要になることもあります。
反対に、相場より安い価格で売ってしまえば、本来得られたはずの利益を逃すという、大きな損失につながるでしょう。
あらかじめ相場を把握しておくことで、不動産会社が提示した査定額の根拠について、質問することもできます。

レインズの活用方法

ご自身で相場を調べるうえで、とくに信頼できる情報源が、「レインズ・マーケット・インフォメーション」です。
このサイトが持つ一番の特長は、広告用の価格ではなく、実際に売買が成立した「成約価格」を確認できる点にあります。
サイトの使い方はとてもシンプルで、まずマンションや一戸建てなど、調べたい物件の種類を選びます。
都道府県や市区町村といったエリアを指定して検索するだけで、その地域の不動産取引情報が一覧で表示されるのです。
この一覧には、成約時期や物件の所在地、間取りや広さ、築年数といった詳しい情報が含まれています。
特定のエリアや、物件の種類に絞って時系列でデータを追うこともできるため、市場の動向を掴むうえでも役立ちます。

ポータルサイトの活用法

多角的な視点から情報を集めるには、「不動産情報ライブラリ」の活用も有効な手段です。
過去の取引価格はもちろん、都市計画や防災情報、周辺の施設といった多様なデータも同時に表示できます。
また、現在どんな物件が売りに出ているかを知るには、大手の不動産ポータルサイトをチェックすることが欠かせません。
ご自身の物件と似た条件で検索すれば、今まさに売りに出されている物件の価格を、リアルタイムで把握できます。
ただし、掲載価格は売主の希望が反映されたものであり、最終的な成約価格と異なるという点に注意しましょう。

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不動産売却の机上査定の仕組みと活用するメリット

前章ではご自身でできる相場調査について述べましたが、より詳細な価格も知りたいですよね。
ここでは、机上査定の仕組みと活用ポイントについて解説いたします。

机上査定とは

机上査定とは、その名の通り現地を訪問せず、物件の情報や市場データだけで不動産価格を計算する方法です。
不動産会社は、売主から提供された物件データと過去の取引データなどを照らし合わせ、おおよその売却価格を算出します。
そのため、この査定方法で提示される価格は、あくまでも「概算の金額」だと理解しておきましょう。
査定を依頼する際、売主が提供する主なデータは、物件の所在地や種類、面積、間取り、そして築年数などです。
マンションであれば、お部屋の階数やマンション全体の戸数なども、価格に影響する重要な要素になります。
これらの情報が正確であるほど、算出される査定価格の精度も高まるといえるでしょう。

査定額の算出方法と時間

机上査定の価格算出では、主に「取引事例比較法」という方法が用いられます。
これは、査定したい不動産と条件が似ている物件の、過去の成約事例を参考にするものです。
たとえば、近隣の似た物件の成約価格を基に、駅からの距離やお部屋が角部屋かどうかなどの条件で価格を補正します。
土地の価値を評価する際には、国が発表する公示地価や路線価といった公的なデータも指標になります。
査定結果はとても迅速で、早ければ当日、通常は1～3営業日以内に連絡が来ることがほとんどです。

メリット・デメリット

迅速かつ手軽に利用できる机上査定は、現地訪問の必要がないため、まだ住んでいる家を片付けたり、予定を調整したりする手間がかかりません。
複数の会社に同時に依頼しても負担が少なく、各社の査定価格や対応を比較検討するのに有効です。
売却の意思がはっきり固まっていない段階で、まずは資産価値を知りたい、といった場合に最適な方法といえます。
一方で、算出される「査定価格の精度が低い」という点がデメリットです。
机上査定は、書類やデータ上の情報だけで判断するため、物件ごとの強みや注意点が反映されにくいという面もあります。
そのため、机上査定の価格は第一段階の目安と考え、本格的に売却を考える際は訪問査定を依頼しましょう。

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不動産売却で訪問査定を成功させる準備

ここまで、相場調査や机上査定について解説しましたが、より精度の高い訪問査定の流れもおさえておきましょう。
最後に、訪問査定で精度を高めるための準備と当日の流れについて解説していきます。

当日の査定の流れ

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れ、物件の状態を詳しく確認して価格を算出する方法です。
当日の流れとしては、担当者が一戸建てなら外壁や屋根の傷み具合、マンションであれば共用部分の管理状態などを確認します。
次に室内へ入り、間取りや内装の状態、日当たりや風通し、そして窓からの眺めなどを細かく調査します。
とくに、キッチンやお風呂、トイレといった水回りの設備は、念入りに確認されるでしょう。
また、雨漏りの跡や建物の傾きなど、物件の価値を大きく下げる問題がないかも、専門家の目で厳しく確認されます。
一通りの調査が終わると、最後に売主への聞き取りがおこなわれ、売却についての具体的な希望などを確認します。

事前に準備すべきこと

訪問査定を円滑に進め、より正確な査定結果を得るためには、事前の準備が何よりも大切です。
最低限用意したい書類は、所有者や面積を確認できる「登記済権利証」と「固定資産税納税通知書」です。
購入時の「売買契約書」やマンションの「管理規約」、建物の「建築確認済証」などもあるとさらに役立ちます。
また、物件の魅力を伝える準備として、過去におこなったリフォームや修繕の履歴をまとめておくと良いでしょう。
査定当日は、室内をきれいに掃除し、整理整頓しておくことが大切です。

査定結果の読み解き方

訪問査定を終えてから数日から1週間ほどで、不動産会社から正式な「査定報告書」が提示されます。
この報告書を受け取った際は、提示された金額だけを見るのではなく、その「根拠」をしっかり確認することが大切です。
提示された査定価格は、あくまで「3か月以内に売れると予想される価格」の目安です。
最終的な売り出し価格は、この査定価格を参考にしながら、不動産会社と相談したうえで決めていきます。
その後、売却を正式に依頼する不動産会社が決まれば、いよいよ「媒介契約」を結ぶ段階に進みます。
媒介契約にはいくつかの種類があるため、査定報告書や担当者の提案を基に、ご自身に合った契約形態を選びましょう。

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まとめ

不動産の価格相場は、レインズやポータルサイトの成約事例を調べ、売却の判断基準を事前に持つことが重要です。
机上査定は、おおよその価格を手軽に知りたいときに有効な一方、現地確認がないため精度は低いと理解しておく必要があります。
本格的な売却では、事前に書類や清掃を済ませて訪問査定を成功させ、根拠をしっかり確認することが大切です。

念願のマイホームを購入したけれど、万が一、住宅ローンを返済できなくなったらどうなるのだろうと不安に思ったことはありませんか。
多くの方が、病気やリストラなど予期せぬ事態で収入が減ってしまうリスクを抱えています。
この記事では、住宅ローン返済が困難になった場合に起こりうるリスクと、生活を立て直すための解決策について詳しく解説いたします。
マイホームの購入を検討している方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

住宅ローン返済できない場合に起こるリスク

住宅ローンを組むにあたって、返済できなくなったときにどうなるのか、把握しておくことが重要です。
まずは、住宅ローン返済ができないときに直面する、主なリスクについて解説していきます。

信用情報に傷がつく

住宅ローンの返済を滞納した場合、最初に直面する大きな問題は、信用情報への悪影響です。
一般的に、返済の遅れが2か月から3か月ほど続いてしまうと、信用情報機関に事故情報として登録されます。
この信用情報は、個人のローン契約や支払い状況を記録したもので、金融機関が融資の審査をする際には、必ずこの情報を確認します。
ここに事故情報が記録されると、いわゆる「ブラックリストに載った」状態となり、個人の信用力が著しく低下してしまうのです。
一度登録された事故情報は、滞納を解消して契約が終わった後も、約5年間は記録が残り続けるため注意が必要です。

遅延損害金が増える

住宅ローンの返済が1日でも遅れると、その翌日からペナルティとして「遅延損害金」が発生します。
この遅延損害金は、通常のローン金利よりもはるかに高く、年率14%台になることも珍しくありません。
これは、消費者金融の金利とほぼ同じ水準であり、家計にとって大きな負担となりかねません。
注意したいのは、遅延損害金が滞納している元金だけでなく、ローン残高の全体にかかる場合が多い点です。
そのため、延滞日数が長引くほど、その金額は雪だるま式に膨れ上がってしまいます。

最終的に家を失う可能性

返済の滞納が3か月から6か月ほど続くと、金融機関から「期限の利益の喪失」という通知が届くことになります。
これは、分割で返済できる権利を失い、ローン残高と遅延損害金の全額を一括で支払うよう求められる、という意味です。
そうなると、まず保証会社が本人に代わって金融機関へ一括返済し、請求の権利が保証会社へと移ります。
次に、保証会社から一括返済を求められますが、応じるのが難しい場合、ご自宅が差し押さえられ、裁判所によって競売にかけられてしまいます。
競売での売却価格は、市場価格の5割から7割程度になることが多く、家を失った後もローンだけが残る可能性も否定できません。
物件が落札されると、法的な強制力をもって立ち退きを求められ、大切なマイホームを失うという最悪の事態を迎えることになります。

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住宅ローン返済できないときの救済措置

前章では、住宅ローンが払えなくなったときのリスクを述べましたが、万が一の際にどんな対処法があるのか気になりますよね。
ここでは、住宅ローン返済ができなくなった場合に利用できる救済措置について解説いたします。

まずは金融機関へ相談

まず大切なのは、返済が難しいと感じた時点で、すぐに金融機関へ相談することです。
相談に行く際は、返済が困難になった理由を正直に伝え、現在の家計状況をありのままに説明することが大切です。
たとえば、収入を証明する書類や家計簿など、客観的に状況が伝わる資料を持参すると、話がスムーズに進みやすくなります。
返済を続けたいという誠実な意思を示すことが、信頼関係を保ちながら解決策を見つけるための第一歩となります。
相談が遅れるほど選べる道は狭まってしまうため、1日でも早く行動することが重要です。

返済条件を見直す

金融機関との相談で提案される代表的な救済措置として、返済条件の見直し（リスケジュール）が挙げられます。
その一つが、返済期間を延ばして月々の支払額を抑える「返済期間の延長」です。
たとえば、残りの返済期間を10年程度延ばすことで、毎月の家計への負担を和らげることが可能になります。
ただし、返済期間が長くなる分、支払う利息の総額は増えるため、最終的な総返済額は増加する点に注意が必要です。
その他、一定期間は利息のみを支払う「元金据え置き」という方法も、選択肢の一つでしょう。
これは収入が一時的に減少したものの、数年以内に回復する見込みがある場合に有効な手段といえます。
月々の支払いを大幅に減らせるメリットがある一方で、元金が一切減らない点には注意しなければなりません。

任意売却など他の選択肢

返済条件を見直しても支払いが難しい場合は、「任意売却」という選択肢も検討しましょう。
任意売却とは、金融機関の合意を得たうえで、ご自身の意思で不動産を市場で売却する方法です。
競売と比べて市場価格に近い値段で売れる可能性が高く、ローン残高をより多く減らせるという利点があります。
競売のように情報が公開されるわけではないため、ご近所に事情を知られずに売却を進められるのもメリットといえます。
売却後に残ったローンについても、金融機関と交渉すれば、無理のない範囲での分割返済に応じてもらえることがほとんどです。

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住宅ローンが返済できないときにやってはいけない対処法

ここまで、返済が難しくなった際のリスクと対処法を解説しましたが、逆にやってはいけないこともおさえておきましょう。
最後に、住宅ローン返済がきついときに避けるべき誤った対処法について解説していきます。

高金利のローンを組む

まず避けるべきなのは、返済のために、消費者金融など金利の高いローンからお金を借りることです。
これは多重債務に陥る典型的なパターンで、問題を一時的に先送りするだけの危険な選択肢といえるでしょう。
住宅ローンの金利が年1%台であるのに対し、カードローンなどは年15%から18%と桁違いに高くなっています。
このような高金利の借金で返済を補うと、利息の負担が急激に増え、家計をさらに圧迫してしまいます。

少額ずつ返済し続ける

決められた返済額に満たない金額だけを支払い続ける、いわゆる「自転車操業」も誤った対処法といえます。
入金したお金は、まずペナルティである遅延損害金や利息の支払いに充てられてしまいます。
つまり、いくら支払ってもローンの元金はほとんど減らず、借金の総額はかえって増え続けてしまうのです。
金融機関から見ても、約束通りの返済がされていない事実に変わりはないため、督促が止まることはありません。
それどころか、返済能力に問題があると判断され、法的な手続きへ移るタイミングを早めてしまう可能性さえあります。

問題を放置してしまう

一番やってはいけない対応は、金融機関からの連絡を無視して、問題を放置してしまうことです。
最初のうちは電話や書面での連絡などにとどまりますが、無視を続けると内容証明郵便で「催告書」が届くでしょう。
これは法的な手続きに移るという最終通告であり、重い意味を持つ通知です。
この段階でも対応しないでいると、分割で返済する権利を失い、ローン残高の一括返済を求められてしまいます。
こうなると、返済条件の見直しといった交渉は難しくなり、競売の手続きが淡々と進むだけになってしまいます。
取り返しのつかない事態になる前に、勇気を出して金融機関へ相談することが何よりも大切といえるでしょう。

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まとめ

住宅ローンの返済を滞納すると、信用情報に傷がつき、高額な遅延損害金が増え、最終的には家を失うリスクがあります。
返済が難しくなったら、まずは金融機関に相談し、返済期間の延長や任意売却などの救済措置を検討することが大切です。
高金利のローンで補填したり、問題を放置したりすることは、状況を悪化させる行為のため避けるべきでしょう。

賃貸物件で犬を飼うと、鳴き声やにおい、壁の傷などが気になる方も多いでしょう。
事前に工夫をすることで、近隣トラブルを防ぎつつ快適に生活できる環境を作ることができます。
本記事では、賃貸物件での犬の騒音・におい・壁傷への対策方法と、すぐに始められる工夫を解説いたします。
賃貸物件でペットを飼いたい方は、ぜひ本記事をご参考になさってくださいね。

賃貸物件でできる犬の騒音対策

賃貸物件で犬を飼う際は、まず騒音対策から押さえる必要があります。
まずは、防音アイテムやしつけの工夫など騒音対策について解説していきます。

鳴き声と遮音性能

犬の鳴き声は壁や床だけでなく、建物全体のコンクリートや鉄骨を伝わって上下左右の部屋へ届きやすいものです。
とくに、軽量鉄骨造や木造アパートは遮音等級が低く、高い声ほど抜けやすい点に注意しましょう。
昼間は生活音に紛れますが、深夜や早朝は静かなため、ほんの一吠えでも苦情につながりやすいのが実情です。
なお、古いサッシで気密等級A値が低い場合は、気密テープを貼るだけで鳴き声を3〜5dB程度下げられるという実験もあります。

防音グッズの比較

防音グッズの活用として、遮音カーテンは天井まで届くタイプを二重に掛け、厚手ポリエステルと吸音裏地を組み合わせると、高音域をしっかり吸収できます。
あわせて、床に厚さ10㎜程度以上の吸音マットを敷くと足音対策にもなり、階下の住人への気遣いにもつながるでしょう。
DIYであれば遮音カーテンは1窓約5,000円、吸音マットは1畳約2,000円と、手頃な費用で始められます。
賃貸物件では壁に穴をあけにくいため、カーテンレールや突っ張りポールを利用し、吸音ボードを床から5㎝程度浮かせて設置すると原状回復も楽になるでしょう。

生活リズムとしつけ

防音対策として、犬が安心できる静かな犬用ハウスは部屋の中央から少し離して設置し、テレビや窓辺の刺激を減らせば無駄吠えそのものを抑えやすくなります。

郵便配達や廊下の足音など外音がトリガーになることが多いため、居室側に遮音パネルを立て視線も遮るとさらに効果的です。
無駄吠えを減らす最短ルートは、吠えなかった瞬間にご褒美を与える、オペラント条件づけを繰り返すトレーニングです。
また、留守番時間を徐々に延ばす練習を続ければ、分離不安による甲高い鳴き声が和らぎ、近隣への負担も軽減します。
さらに、朝夕の散歩後に食事と休息の時間を固定し、一定リズムの生活を保つと、犬は精神的に落ち着きを取り戻せるでしょう。
こうした対策を事前に管理会社へ説明し、苦情が届いた際は即時に対応する姿勢を示しておくと、トラブルの長期化を防げます。

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賃貸物件でできる犬のにおい対策

前章では騒音防止策について述べましたが、におい対策も気になりますよね。
ここでは、換気や掃除習慣、消臭グッズ活用によるにおい対策について解説いたします。

体臭と温湿度の関係

犬の体臭は、皮脂を分解する微生物が作り出す揮発性脂肪酸が原因で、湿度が高いほど発生量が一気に増えます。
室温25℃・湿度60%以下を保つと、臭気が1段階下がるというデータもあるため、まずは温湿度計を目につく場所に置きましょう。
また、食事も体臭に関係し、高脂質フードは皮脂を増やすため、獣医師と相談し低脂肪・高タンパクのフードへ切り替えると良いでしょう。

洗濯・掃除のテクニック

換気扇は給排気一体型よりも、排気専用タイプにサーキュレーターを組み合わせた方が、素早く室内の臭気を薄められます。
掃除機には活性炭シートを追加し、排気口からにおいが拡散するのを防ぎましょう。
犬用ベッドやタオルは週2回を目安に40℃のぬるま湯で洗い、酸素系漂白剤を併用すると皮脂汚れが落ちやすくなります。
市販のペット用酵素洗剤にはタンパク質分解酵素が含まれ、排泄物由来のアンモニア臭も分解できるため、常備しておくと安心です。
床掃除は水拭き対応のコードレスクリーナーでおこない、1%クエン酸水で仕上げればアルカリ性の臭いを中和できます。
また、散歩で濡れて帰った際は、玄関でドライタオルで全身を拭くだけでも、臭気拡散を抑えられるでしょう。

換気・脱臭の工夫

重曹は湿気を吸い取りつつ、弱アルカリ性で酸性臭を中和してくれるため、靴箱サイズの容器に200gほど入れ、月1回交換するだけでも効果的です。
においセンサー付きの小型脱臭機は約5,000円で入手でき、8畳の部屋なら10分の運転でTVOC（総揮発性有機化合物）を半減させたというデータもあります。
さらに、朝夕10分ずつクロス換気をして空気を2回入れ替えると、臭気は低減されると環境工学の実験で確認されました。
24時間換気口は、ホコリで詰まりやすいため3か月ごとにフィルターを掃除機で吸い、十分な通気を確保しましょう。
ペット用空気清浄機を選ぶ際は、HEPAフィルターにくわえて、活性炭カートリッジの容量と交換コストもチェックしましょう。
また、排泄後はすぐに消臭スプレーを使い、ペットシーツは消臭ポリ袋で密封すれば、収集日まで臭い漏れを抑えられます。

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賃貸物件の壁紙を守る傷防止のアイデア

ここまで騒音・におい対策について解説しましたが、壁傷対策もおさえておきましょう。
最後に、壁紙や巾木を守る防護材やしつけ術について解説していきます。

傷の原因

犬が壁を引っかくのは狩猟本能やマーキング欲求、ストレス発散など複数の要因が絡み、一度覚えると習慣になりやすい行動です。
石膏ボードの壁紙は、表面がビニールクロスでも下地が柔らかく、爪が入ると1㎝ほど削れてしまいます。
賃貸物件では原状回復が必要なため、壁一面を張り替えると1㎡あたり1,000〜1,200円程度、広いLDKなら数万円を請求されることも珍しくありません。

防護材とDIY方法

最初の対策として、床から90㎝程度の高さまで腰壁パネルを貼れば、犬が立って届く範囲を物理的に守れ、インテリアにも馴染みます。
素材は塩ビシートや樹脂発泡板などさまざまですが、粘着式の軽量タイプ（厚さ約3㎜）は賃貸物件でも扱いやすいでしょう。
貼る前に壁をアルコールで脱脂し、パネルの端を5㎜程度重ねると剥がれにくく、退去時はドライヤーで温めれば糊残りも少なくて済みます。
透明PET製0.2㎜厚の保護シートなら目立ちにくく、角を丸く加工しておくと再び引っかくのを防げ、1m×2mで約1,000円と手頃です。
また、巾木の角に透明コーナーガードを高さ50㎝程度まで2辺貼れば、ぶつかり傷や尿しみを防ぎ、美観維持に役立つでしょう。

心理的な対策

心理的対策としては、壁を引っかきそうになった瞬間にクリッカーで合図し、床に置いた噛むおもちゃへ視線を誘導すると効果的です。
クレートトレーニングを取り入れ、自発的に犬用ハウスで休ませる習慣を付けると落ち着いた時間が増え、壁傷も減ります。
嗅覚を利用したしつけスプレー（柑橘系やビター系）を壁に吹き付ければ、犬が近寄りにくくなる行動が徐々に定着するでしょう。
ただし、香りが強いタイプは消臭の努力を無駄にしてしまうため、無香料で揮発後にニオイが残りにくい製品を選びましょう。
さらに、毎日30分以上の散歩で有酸素運動を確保し、エネルギーを発散させることで室内の過剰行動を抑えられます。

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まとめ

防音テープや吸音カーテン・マットを組み合わせ、窓やドアのすき間を塞ぎつつしつけと散歩で無駄吠えを抑えれば、隣室への騒音を減らせます。
温湿度管理と定期換気にくわえ、酵素洗剤や重曹・脱臭機を使って床や布類を清潔に保つと、犬の体臭や排泄臭を軽減することが可能です。
腰壁パネルや透明保護シートで物理的に壁を守り、クリッカーや散歩でストレス発散を促す併用策であれば、退去時の高額請求を避けられるでしょう。

不動産を法人で売却する際、個人とどんな税金の違いがあるのか気になりませんか。
法人売却には独自の計算方法や節税策があり、仕組みを知ることで税負担を軽減できる場合もあります。
本記事では、法人と個人の税制の違いや法人税額の計算手順、法人だけが使える節税方法を解説いたします。
不動産売却を検討している法人の方は、ぜひ本記事をご参考になさってくださいね。

不動産売却時に法人と個人で異なる税金の仕組み

法人と個人では、不動産売却時の税制が異なります。
まずは、法人税と所得税の違いや課税タイミング、メリット・デメリットについて解説していきます。

課税区分の整理

法人が不動産を売却すると、譲渡益は決算に計上され、法人税の対象となります。
一方で、個人が得た譲渡所得は給与などと別枠で扱われ、申告分離課税として所得税と住民税がかかります。
この差により、法人は赤字事業との損益通算ができますが、個人はほかの所得と通算できず、損失の繰り越しにも制限があるのです。
したがって、課税主体と所得区分を整理しておくことが、後述する税率や節税策を検討する土台になります。

保有期間と税率差

資本金1億円以下の中小法人の場合、法人税率は年間利益800万円までが15%、それを超える部分が23.2%で、地方税も含めると実効税率はおおむね30%です。
対して個人は保有期間によって税率が変わり、5年以下なら所得税30%と住民税9%で合計39%、5年を超えると所得税15%、住民税5%で計20%に下がります。
このように、保有期間による税率の変動は個人だけにあり、法人は決算期の利益額に応じて税額が決まります。
法人は決算期をまたいで利益を調整し、納税時期をある程度コントロールできますが、個人は譲渡の翌年3月15日までに確定申告し納税しなければなりません。
売却時期を1年ずらすだけで、個人の税負担はおよそ19％変わるため、戦略的に検討しましょう。

通算・軽減の違い

法人は青色欠損金を最長10年間繰り越せるため、売却益と相殺して実質的な税負担を抑えられます。
個人にも譲渡損失の損益通算と3年間の繰越控除がありますが、対象は譲渡所得に限られ、給与所得などと相殺することはできません。
このほか個人は、居住用長期譲渡で軽減税率14%や3,000万円特別控除を利用できますが、法人には同様の特例がありません。
一方で、法人は組織再編税制を使い、グループ内で損失を振り替えて税額を平準化する手法が取りやすくなります。

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法人売却税額の計算方法

前章では法人と個人で異なる税制の仕組みについて述べましたが、実際に法人での税額算出方法も知りたいですよね。
ここでは、売却益の計算フローや注意点について解説いたします。

取得費などの洗い出し

売却益を正しく計算するためには、まず取得費や付随する諸経費を整理することが出発点となります。
はじめに売却資産の取得費を確定するため、土地や建物の購入価格、仲介手数料、登記費用、測量費などを領収書で集計します。
建物は、取得価格から法定耐用年数に基づく減価償却累計額を差し引き、帳簿価額を求めることが必要です。
また、売却時に支払う仲介手数料や印紙税、測量・解体費用も譲渡費用にくわえ、課税対象となる譲渡所得を正しく算定しましょう。

計算例と税額合算

実際の数値を使った計算例を確認すると、全体像がつかみやすくなります。
たとえば、取得費5,000万円、減価償却累計額1,200万円、譲渡費用300万円を前提とし、売却価格が8,000万円の場合、譲渡所得は3,900万円です。
算出された譲渡所得を当期の課税所得にくわえた場合、中小法人であれば最初の800万円には15%、残り3,100万円には23.2%の法人税が課されます。
さらに、法人住民税・事業税・地方法人税を合わせると実効税率はおおよそ30%となり、概算税額は約1,170万円です。
建物部分の譲渡には消費税10%がかかるため、帳簿価額に按分した建物価格が2,000万円なら、別途200万円の消費税申告が必要になります。

決算処理の注意点

売却益が大きい場合は中間納付額との整合を取り、納税資金を決算前に確保しながら、役員報酬や賞与引当金で利益を調整する方法が検討されます。
赤字部門があれば繰越欠損金で即時に相殺し、課税所得を圧縮することでキャッシュアウトを抑えることが可能です。
受取配当等の益金不算入や外国税額控除など、ほかの控除制度と合わせて最終的な納付額を試算しておくことが不可欠となります。
納税額が想定より膨らむと資金繰りに影響するため、売却契約日と決算期末の間隔を意識してクロージング日程を調整するのも効果的です。
さらに、売却益が次期に大きく繰り越される場合、均等割課税や外形標準課税の負担増にも注意しましょう。

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法人ならではの節税対策

ここまで税制の違いや計算方法を解説しましたが、法人だからこそ活用できる節税策もおさえておきましょう。
最後に、決算期や再投資など、実務的な節税方法について解説していきます。

決算期変更の活用法

法人は決算期を変更することで、売却益が生じる事業年度を短縮または延長し、納税を最長約1年先送りできるメリットがあります。
たとえば、3月決算の会社が10月に売却を予定する場合、決算期を9月に繰り上げれば売却益は翌期に計上され、同年度の累積赤字と損益通算が可能です。
反対に、利益調整が難しいときは決算期を後ろ倒しし、ほかの大型投資と同じ期に売却益をまとめて計上して、税負担を平準化する方法もあります。
ただし、決算期変更には株主総会決議と登記手続きが必要となり、金融機関の融資判断への影響も考慮して時期を検討しなければなりません。

買替特例と圧縮記帳

一定の資産を売却してから1年以内に事業用資産を取得すると、買替特例により譲渡益の80%を圧縮し、課税を将来へ繰り延べることができます。
さらに、公共事業のために土地を譲渡した場合や工場移転に伴うケースでは、圧縮記帳を適用して譲渡益相当額を取得価額から控除できます。
ただし、圧縮記帳の適用には取得資産の種類や価格、取得期限など厳格な条件があるため、売買契約書や取得予定資産の見積書を用意し、事前に確認することが不可欠です。
これらの制度を使えば当期の課税所得を抑え、減価償却を通じて費用を将来にわたり配分できるため、キャッシュフローの安定化につながるでしょう。

再投資減税制度

中小企業投資促進税制を利用すると、デジタル設備や生産性向上設備を取得した際に、即時償却または最大10%の税額控除を選べるため、売却益の再投資効果が高まります。
令和6年度に創設されたカーボンニュートラル投資促進税制では、省エネ改修や再エネ設備に対し最大30%の特別償却が認められ、環境対応と節税を同時に実現可能です。
さらに、政府の成長投資減税では、特定高度技術投資に最大20%の税額控除が付与されるため、売却益を新規事業へ振り向ける好機となります。
これらの制度には適用期限があるため、売却スケジュールと補助金・助成金の公募期間を照合し、投資計画を前倒しで検討しましょう。
また、制度適用には経済産業局への確認書類提出や、設備稼働の確認が求められることもあるため、税務顧問と製造部門が連携し、期限遵守と証憑の保管を徹底しましょう。

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まとめ

法人と個人では、課税区分や保有期間による税率差、損益通算の可否が異なり、戦略的に整理する必要があります。
法人の税額計算では、取得費の洗い出しと譲渡所得の算出が出発点となり、実効税率約30%に消費税も加算されるため資金計画が重要です。
決算期の変更や買替特例、再投資減税などを組み合わせると、売却益の納税負担と長期的なキャッシュフローを緩和できるでしょう。

ペットと一緒に暮らせる賃貸物件は人気ですが、退去時の費用が心配な方もいるでしょう。
とくに、フローリングや壁紙への傷や臭いの影響で、修繕費用が高額になるケースがあります。
本記事では、ペット可賃貸物件の退去費用が高くなる理由や修繕費用の相場、費用を抑えるための対策までを解説いたします。
ペットと快適に暮らしながら、退去時のトラブルを防ぎたい方は、ぜひ本記事をご参考になさってくださいね。

ペット可賃貸物件の退去費用が高い理由は？

ペット可賃貸物件の退去費用について考えるなら、まず「高い」といわれる背景を知ることが大切です。
敷金設定や原状回復の違い、ガイドラインのポイントについて順に確認しましょう。

敷金高額の理由

敷金が一般物件より高く設定されるのは、退去時の原状回復費を貸主が事前に確保するリスクヘッジのためです。
家賃1か月分が基準の物件に対し、ペット可では追加で1〜2か月分の「ペット保証金」を預かる例が多く、これが初期費用を押し上げます。
犬猫の種類・頭数・体重で増額幅が細かく定められることもあり、大型犬や多頭飼育では3か月分以上になる場合も珍しくありません。
さらに、契約書にはペット特約による別枠精算が盛り込まれ、通常損耗を超える傷は敷金と別に請求される仕組みです。

損耗と費用の増加

ペットが室内にもたらす損耗は、毛の付着・臭いの浸透・爪痕やかみ痕が重なり合う点が特徴です。
抜け毛は換気口や巾木に入り込み、高圧洗浄や分解清掃が必要となり、作業時間の増加がそのまま費用に反映されます。
尿や体臭によるアンモニア臭は壁紙や床材に深く染み込み、オゾン脱臭や複数回の薬剤処理をおこなっても、完全には除去しきれない場合があります。
結果、フローリング全面やクロス全面の張り替えが選択され、修繕面積が広がることで見積額は数十万円規模になりやすくなるのです。
また、ペットは同じ場所で行動を繰り返すため損傷が集中しやすく、汚れが「点」ではなく「面」で広がることも費用高騰の一因となります。

負担範囲の基準

国土交通省のガイドラインでは、経年劣化と通常使用による損耗は貸主負担と定められ、故意・過失や通常を超える損耗のみが借主負担となっています。
クロスは6年で残存価値が1円になるモデルが提示されており、入居6年以上で全面張り替えとなっても、新品価格全額の請求は不当と判断される恐れがあるでしょう。
フローリングに耐用年数の明確な評価はありませんが、損傷箇所が局所なら部分張り替えで対応するという「部分補修の原則」が明文化されており、過大な負担を避けられます。
退去時に過大請求を防ぐには、入居時の写真記録とガイドラインの引用で根拠を示し、見積書の単価を検証して交渉する3段階が不可欠です。

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ペット可賃貸物件の退去費用の相場

前章では、ペット可賃貸物件の退去費用が高い理由について解説いたしました。
ここでは、傷や臭い別の修繕内容とペットごとの費用相場を解説いたします。

床材ごとの張替相場

フローリングはペットの爪傷や尿染みに最もさらされやすく、被害が深刻化すると居室全面の張り替えが検討されます。
単板フローリングの張り替えは1㎡あたり8,000〜1万5,000円、無垢材や高級突板では1万5,000〜2万5,000円が目安で、6畳なら約6万〜15万円です。
耐傷性シート材は、単価が低くても部分補修が難しいため広範囲交換となり、結果的に費用差が縮まる傾向にあります。
クッションフロアや塩ビタイルは1㎡約3,000〜5,000円ですが、下地調整費が加算されると同等水準になることもあります。
畳は表替えで1畳約3,000〜5,000円、床まで交換する総入れ替えでは約1万〜2万5,000円が相場で、尿染みやカビが深刻な場合は全面交換が多いです。

クロス・柱の補修費

壁クロスや柱の補修費も高額になりやすく、ビニールクロスを6畳間で全面張り替えると約4万〜7万円、腰壁や石膏ボード交換を伴うとさらに2万〜5万円が上乗せされます。
猫の爪とぎ被害が腰高から下部に集中するため、腰高全周張り替えでは15万円超になる例もあります。
柱や建具を樹脂充填と塗装で補修する場合、小規模は約2万円、中程度で約3〜4万円、芯までえぐれれば5万円超が相場です。
ドア表面が剥がれた場合は建具全交換となり、約5万〜10万円を見込む必要があります。

ペット別の追加費用

ペット種別に見ると、犬は爪傷と消臭費が中心で平均10万〜20万円、猫はクロス張り替え比率が高く15万〜30万が目安です。
また、小動物は局所汚れながら臭気対策が必要で、5万〜15万円が目安となります。
犬猫共通でエアコン内部の毛詰まりが問題となり、分解洗浄を追加すると1台約1万〜1万5,000円が発生します。
退去時のハウスクリーニングは1Rで約2万5,000円、2LDKで約4万〜6万円が相場で、脱臭オプションを付けると総額が約1.2〜1.5倍に膨らむ点も押さえておきましょう。

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ペット可賃貸物件の退去費用対策

ここまで退去費用や修繕相場を見てきましたが、最後に費用を抑えるための方法を整理しましょう。
最後に、費用を抑えるための予防策や交渉・保険活用のポイントについて解説いたします。

床・壁の保護アイテム

床や壁を守る確実な手段は、入居直後にカーペットやタイルカーペットを敷いて表面を広く覆うことです。
6畳用タイルカーペットセットは1万円前後で購入でき、汚れた部分だけ取り外して洗濯できる利点があります。
透明ポリカーボネート製の床保護フィルムを施工すると、フローリングの質感を残しつつ爪傷と尿染みを防げ、8畳分を8,000円程度でカバーできます。
壁コーナー用保護シートは1枚約2,000〜3,000円で、猫の爪とぎが集中する出隅を守ることが可能です。

日常ケアで予防する

日常のケアも退去費用を左右し、犬猫とも月1回の爪切りと足裏毛カットをおこなうだけで、フローリングへの引っかき傷発生率が約4割低下するとされています。
長毛種の換毛期には毎日のブラッシングで抜け毛を抑え、高吸引掃除機で週2〜3回掃除すると、換気口への毛の侵入を大幅に減らせます。
尿臭対策には消臭酵素入りトイレシートを用い、排泄直後にアルカリ電解水で拭き取ってタンパク質を分解すると、臭気の再付着を防ぐことが可能です。
半年ごとに専門クリーニングでエアコン分解洗浄とオゾン脱臭をおこなえば、臭気の蓄積を長期的に抑えられ、大規模修繕を回避できます。

退去時の交渉術と保険活用

退去時の交渉を有利に進めるには、入居時に床・壁・設備を俯瞰とクローズアップで撮影し、撮影日時入りでクラウド保管しておくと安心です。
見積書を受け取ったら、国土交通省のガイドラインと照合し、面積や単価が妥当かを確認したうえで、1週間以内に異議申し立てをおこないましょう。
適正額か判断が難しい場合は、自治体の消費生活センターや宅建業協会の相談窓口を活用し、専門家の意見書を添付して交渉材料にすると効果的です。
さらに、借家人賠償責任特約やペット保険の賠償責任特約を利用すると、ドア破損など突発的な損害が10万円規模でも自己負担ゼロで済む場合があります。
加入時には補償対象にペット損耗が含まれるか、限度額と免責がどう設定されているかを必ず確認し、不足があれば特約追加で補強しておくと良いでしょう。

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まとめ

ペット可賃貸物件は、敷金が追加で1〜2か月分上乗せされるなど原状回復費を見越した設定がされ、損耗や臭気による過大請求を避けるためガイドラインの確認が重要です。
修繕費はフローリング6畳で最大15万円、クロス張替えや柱補修で追加数万円となり、犬猫の種類や頭数により10万〜30万円前後が相場となっています。
退去費用を抑えるには、保護シート設置や日常ケアで損耗を防ぎ、入居時写真とガイドラインを根拠に交渉し、保険特約で突発損害に備えることが有効です。

住宅ローンを親子で引き継ぐ「親子リレーローン」に興味はあるものの、仕組みやリスクが分からず迷っている方もいらっしゃるでしょう。
実際、親子リレー住宅ローンは、返済期間の延長や借入可能額の増加などメリットがある一方、注意点やデメリットも存在します。
本記事では、親子リレーローンの基本的な仕組みや利用条件、メリット・デメリットを解説いたします。
将来の住まいと家計を考えたい方は、ぜひ本記事をご参考になさってくださいね。

親子リレー住宅ローンの仕組み

親子リレーローンを活用するには、仕組みや条件を正しく理解することが大切です。
まず、親子リレー住宅ローンの概要や適用要件、他ローンとの違いについて解説していきます。

親子リレー住宅ローンの概要

親子リレー住宅ローンは、親と子が1つの契約を共有し、返済責任を世代ごとにリレー方式で受け渡す仕組みです。
親が現役で収入を得ている間は親が返済を行い、その後は子へ返済が引き継がれるため、完済年齢は子の年齢を基準に設定されます。
結果、親の高齢を理由に返済期間が短くなる従来型ローンの制約を取り払い、35年などの長期プランを立てやすくなるのです。
さらに、契約が1本にまとまるため、登記や手数料が重複せず、親子で負担割合を調節しながら柔軟に家計を組み立てられる点も魅力です。

利用条件の整理

利用できる条件は金融機関によって異なりますが、一般的には「子が安定収入を持ち、完済時に一定の年齢未満であること」「直系卑属またはその配偶者であること」が基本です。
親子同居を必須とする銀行もあれば、別居でも認める商品もあり、収入合算の方法や勤続年数の基準も金融機関ごとに異なります。
団体信用生命保険の加入条件や保障範囲も商品によって異なり、親または子のどちらか一方が加入するケースと、両方の加入が求められるケースがあります。
借入額を決める際は、親子合算後の返済負担率が35%以内に収まるかどうかが重視されるため、事前のシミュレーションは欠かせません。

他商品との比較

親子ペアローンは、2本の契約で住宅ローン控除枠が2倍になりますが、諸費用も二重になり、子も当初から返済義務を負います。
収入合算型ローンは親が主債務者となり、返済期間が親の年齢に縛られるため、月々の負担が高くなりやすいのが難点です。
一方、親子リレー方式は、1本契約で返済期間を子の年齢で設定できるため、月々の支払いを抑えつつ借入額を確保できます。
ただし、持分割合と返済負担が一致していないと贈与税リスクが生じる可能性があるため、契約前に司法書士や税理士へ相談しておきましょう。

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親子リレー住宅ローンのメリット

前章では親子リレー住宅ローンの仕組みや条件について述べましたが、具体的なメリットも気になりますよね。
ここでは、返済期間の延長や借入可能額の増加、優遇制度などのメリットについて解説いたします。

長期返済の効果

親が65歳、子が35歳の場合でも、完済年齢を子に合わせれば35年返済が可能です。
同じ3,500万円を金利1.5%で借りた場合、15年返済では月々約21万2,000円ですが、35年返済なら約10万6,000円と半分程度に抑えられます。
返済期間が延びても、総支払額の増加は金利次第で抑えられるため、家計に余裕を持たせやすいのがメリットのひとつです。
さらに、返済額が安定することで、教育費や老後資金を同時に準備するプランも立てやすくなります。

借入額が増加する例

返済負担率30%を上限とする銀行を例に、親年収300万円と子年収400万円を合算すると、年間返済可能額は約210万円になります。
年間返済可能額210万円という条件で金利0.5%、35年返済を試算すると、5,000万円超の借り入れ余力が生まれ、単独より約2,000万円多く借りられる計算です。
借入額が増えても返済期間が長い分、月々の支払はゆとりのある水準に収まるため、物件選びの幅が広がります。
ただし、上限まで借りると金利上昇や収入減の影響を受けやすくなるため、余裕を残した資金計画が欠かせません。

優遇制度の内容

親子リレーローンには、省エネ住宅や子育て支援枠に該当する場合、基準金利から0.2〜0.3%引き下げる優遇制度があります。
さらに、団信の加入年齢上限が70歳未満に緩和されている商品では、高齢の親でも死亡保障を確保しやすくなり、遺族の負担軽減に役立ちます。
がん保障や三大疾病保障などの特約を追加すると、残債ゼロ保証が拡大し、家族のリスク管理を強化することが可能です。
金利優遇と保障特約を複数パターンで試算し、追加コストを上回る効果があるかを検証することがメリット最大化のコツです。
また、2世帯住宅のリフォーム費用をローンに含めれば、住環境の質を高めつつ相続対策も兼ねられます。
シミュレーション結果を家族全員で共有し、同じ認識を持つことが円満なローン運用につながるでしょう。
これらのメリットを数字で確認することで、親子リレー住宅ローンが家計へ及ぼす効果を具体的に把握できます。

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親子リレー住宅ローンの注意点とリスク

ここまで、親子リレー住宅ローンの仕組みやメリットについて解説しましたが、注意点やリスクもおさえておきましょう。
最後に、税制や家計面での注意点とリスク、対策について解説していきます。

贈与税と税制の注意点

返済中に名義を変更する際、返済負担額を上回る持分を無償で取得すると、差額がみなし贈与とみなされる場合があり、年間110万円を超える部分に贈与税が課されます。
相続時精算課税を使えば2,500万円まで非課税で贈与できますが、将来の相続税計算時に合算されるため、節税効果は限定的です。
住宅ローン控除は「自ら居住する住宅」が前提で、子の転勤などで居住要件を満たさなくなると、控除が打ち切られる可能性があります。

家計・相続のリスク

親の定年後に年金収入が減り、子も育児や転職で収入が落ち込むと、長期返済による利息負担が家計を圧迫する恐れがあります。
団信が親または子の片方だけの商品では、未加入者に万が一が起きた場合、残債が家族の重荷となり、売却や借換えが難しくなるケースも考えられます。
くわえて、親が認知症を発症すると、借換えや持分移転に後見制度を利用する必要があり、手続き費用や時間が大幅に増えるでしょう。
複数の兄弟姉妹が相続人となる場合、遺産分割協議の長期化や金融機関の再審査によって、返済が停止するリスクもあります。

リスクの回避策

まず、返済負担割合と所有持分を一致させ、贈与税リスクを最小限に抑えることが基本です。
次に、団信加入者を家計状況に合わせて定期的に見直し、必要であればがん保障特約などを追加して保障範囲を拡大しましょう。
親の認知症に備え、家族信託や任意後見契約を活用すると、判断能力が低下した後もスムーズに物件売却や借換えがおこなえます。
長期固定金利型ローンや繰上げ返済計画を組み合わせ、金利上昇シナリオで家計が耐えられるか、耐性試験をおこなうことも有効です。
最後に、税理士や司法書士、ファイナンシャルプランナーなど専門家と連携し、契約内容と将来の計画を文書化しておくことで、トラブル発生時の対応が迅速になります。
これらの対策を先に講じておけば、親子リレーローンのメリットを活かしながら、家計と相続の長期的な安定を確保できるでしょう。

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まとめ

親子リレー住宅ローンは親子1本契約で返済を世代交代させ、完済年齢を子に合わせることで、35年などの長期返済と諸費用削減を両立できる仕組みです。
返済期間を子の年齢基準に延ばせば月々の負担を半減し、収入合算で借入額を約2,000万円増やしつつ、省エネ優遇や団信特約で家計とリスクを同時に軽減できます。
ただし、持分と返済割合の不一致による贈与税や長期返済中の収入減、親の認知症・相続トラブルなど潜在リスクも把握し、団信見直しや家族信託などで備えることが欠かせません。

不動産売却によって得たお金は、全額手元に残るわけではありません。
売却益の計算や税金の仕組みを知らないまま売ってしまうと、損をする可能性もあります。
今回は、不動産の売却益とは何か、計算方法や節税のポイントを解説します。

不動産売却によって生じる売却益とは何か

土地や建物などを売却した際に、「売却益」が生じることがあります。
売却益と聞くと、不動産の売却代金すべてをイメージする方も多いでしょう。
しかし、売却益とは単に売却代金のことを指すわけではありません。
ここでは、不動産の売却益とは何か、判断基準も含めて解説します。

売却益とは

売却益とは、不動産を売却したときに手元に残る「実際の利益」のことです。
売却価格そのものが利益になるわけではなく、購入時にかかった費用や売却時の経費を差し引いた金額が売却益として計算されます。
基本的な計算式は以下のとおりです。
売却価格－ （取得費+譲渡費用） －特別控除＝売却益
取得費とは、不動産を購入したときにかかった費用のこと、譲渡費用とは売却に伴って発生する費用のことを指します。
取得費の算出方法や経費の扱い方によって売却益は変わることがあるため、契約書や領収書などの書類は必ず保管しておきましょう。

売却益の計算が必要な理由

不動産を売却した際に売却益を計算するのは、金額をもとに税金が決まるためです。
譲渡所得税は「売却価格そのもの」にかかるのではなく、前述の計算式で求めた売却益に対して課税されます。
たとえば、5,000万円で不動産を売却した場合でも、取得費や譲渡費用、さらに特別控除を差し引いた結果、売却益がゼロになることがあります。
売却益がゼロになった場合は所得が発生していないことになるので、税金はかかりません。

売却益が生じたら確定申告が必要

不動産を売って売却益が発生した場合、確定申告が必要です。
申告期間は原則として翌年2月16日〜3月15日ですが、祝日や年によって開始・終了日が平日に調整される場合があるため、最新の期日は国税庁の公式ホームページで確認してください。
期限を過ぎると、延滞税や加算税といった余分な負担が発生する可能性があります。
不動産売却後の申告では必要書類も多いため、早めに準備して期限内に手続きを済ませることが重要です。
また、不動産売却時には税負担を軽減できる特例が用意されており、それらを活用する際も確定申告が必要です。
特例のなかには損失が出た際に利用できるものもあるので、事前に国税庁のホームページなどで条件を確認しておきましょう。

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売却益の計算方法について

譲渡所得税は、売却益に一定の税率をかけて算出します。
そのため税額を正しく計算するには、まず売却益を求めなければなりません。
ここからは、売却益の計算方法から譲渡所得税の求め方までを解説します。

売却益の求め方

前章でも触れましたが、ここであらためて「売却益」の計算方法を確認しておきましょう。
計算式は以下のとおりです。
売却益＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
取得費には、不動産の購入代金や登録免許税、不動産会社へ支払った仲介手数料などが含まれます。
譲渡費用には、売主が負担する印紙税や建物の解体費用、マンションなどの集合住宅で発生する立退料などが該当します。
特別控除は、一定の特例や控除を活用した場合に差し引ける金額です。
これらを正しく把握しておくことが、譲渡所得税を正しく計算する第一歩となります。

不動産取得費と減価償却費について

自宅を購入したときの費用も「取得費」に含まれますが、購入時の価格をそのまま含めることはできません。
なぜなら建物は土地と異なり、使用や月日の経過によって劣化し、価値が下がっていくためです。
建物の購入費を取得費に含める際は、経過年数に応じた「減価償却費」を差し引く必要があります。
減価償却費の計算式は次のとおりです。
減価償却費＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数
なお、償却率は建物の構造ごとに定められており、木造住宅は0.031、軽量鉄骨造は0.025、鉄筋コンクリート造は0.015です。
たとえば、2,000万円で木造住宅を購入し、7年間住んだ場合の減価償却費は「2,000万円×0.9×0.031×7年＝390万6,000円」となり、価格を売却益の計算に用います。

売却益に税率を掛けて譲渡所得税を算出する

売却益に税率をかけると、譲渡所得税を算出できます。
税率は、不動産の所有期間によって異なり、5年を超えるかどうかが判断基準となります。

●所有期間5年以内（短期譲渡所得）：39.63％（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）
●所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20.315％

税法上の所有期間は譲渡した年の1月1日時点で判断されるため、売却タイミングによって短期・長期の区分が変わることがあり、注意が必要です。
たとえば、売却益が1,000万円の場合、短期譲渡所得であれば396万3,000円、長期譲渡所得であれば203万1,500円となります。
このように、所有期間が長いほど税率が低くなるのが特徴です。
なお、所有期間は「不動産を取得した日から売却した年の1月1日まで」で計算されます。
売却した年の1月1日時点で5年を超えていないと、短期譲渡所得として扱われる点にご注意ください。

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不動産売却で売却益や売却損が出た場合の節税方法

最後に、譲渡所得税の節税に有効な特例や控除について解説します。

3,000万円の特別控除の特例

3,000万円の特別控除の特例とは、自宅を売却した際に売却益から最大3,000万円を差し引ける制度です。
3,000万円の特別控除を利用すれば、譲渡所得税がかからずに済むケースも多くあります。
特例を受けるための主な条件は以下のとおりです。

●ご自身が居住していた不動産であること
●買主が親子や夫婦などの近親者でないこと
●以前住んでいた家の場合は、居住しなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
●売却した前年または前々年に、本特例や他の譲渡損失関連の特例を利用していないこと

節税効果の大きい制度なので、条件を満たす方は忘れずに活用することが重要です。

被相続人の居住用財産（空き家）を売却した場合の特例

空き家の売却に関する特例は、相続した不動産を売却した場合に、売却益から最大3,000万円まで控除できる制度です。
特例を受けるための主な条件は次のとおりです。

●相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
●相続開始直前において被相続人が相続する不動産に居住していたこと
●昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた住宅であること
●土地と建物の合計が1億円を超えないこと

また、被相続人が老人ホームに入所していた場合でも、要件を満たせば特例の適用が可能です。
ただし、相続後に不動産を賃貸物件や事業用に使用していた場合は適用できないためご注意ください。

居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

自宅の買い換えで売却損が発生した場合の特例は、損失をほかの所得と損益通算できる制度です。
さらに、損益通算で控除しきれなかった部分は、翌年以降3年間にわたって繰り越し控除することもできます。
主な適用条件は以下のとおりです。

●譲渡した居住用不動産に返済期間10年以上の住宅ローン残高があること
●売却価格が住宅ローン残高を下回っていること
●譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること

損益通算や繰越控除といった特例を利用するには、確定申告が必要です。
必要書類を揃えるには時間がかかるため、早めに準備を進めておきましょう。

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まとめ

不動産の売却益とは、売却価格から取得費・譲渡費用・各種控除を差し引いた後に残る「実際の利益」を指します。
売却益には譲渡所得税がかかるため、あらかじめ計算方法を理解し、シミュレーションしておくことが大切です。
また課税対象となる場合でも、特例を利用すれば節税できる可能性があるため、条件などは早めに確認しておきましょう。

マイホームを購入する際、夫婦で収入を合算してローンを組む「ペアローン」という選択肢があります。
選択肢を広げられる魅力的な制度ですが、メリットだけでなくデメリットも理解しておくことが大切です。
本記事では、ペアローンの基本的な仕組みと利用するメリット・デメリット、注意点を解説します。

家の購入時に利用できる「ペアローン」の特徴は？

ペアローンとは、夫婦やカップルがそれぞれ住宅ローンを組み、返済負担を分け合う方法です。
通常の住宅ローンとペアローンではどのような違いがあるのか、特徴と仕組みについて解説します。

ペアローンの仕組み

ペアローンでは、夫と妻がそれぞれ別々に住宅ローンを組みます。
通常の住宅ローンは契約が1つですが、ペアローンでは2つの契約が必要となる点が特徴です。
たとえば、5,000万円の住宅を購入する場合、夫が3,000万円、妻が2,000万円借りると、それぞれがローン契約者となります。
ペアローンを組む際に、双方が互いの連帯保証人となり、どちらかが返済を滞らせた場合には責任を負わなければなりません。
なお、借入額や返済は名義ごとに管理されるため、住宅ローン控除も各自で受けられる場合があります。
上記で述べた特徴から、ペアローンは共働き世帯の借入可能額を増やす手段として利用されることが多いです。

ペアローンの活用例

ペアローンがよく活用されるのは、夫婦どちらかの年収だけでは希望する借入額に届かない場合です。
住宅ローンを借りるには審査基準をクリアする必要があり、年収に対して希望額が高いと希望通りの金額が認められなかったり、そもそもローンを組めなかったりすることがあります。
たとえば、5,000万円の住宅ローンを借りたい場合でも、夫単独では3,000万円しか借りられないこともあります。
そんなときにペアローンを利用すれば、夫婦それぞれの収入を合算して希望額まで借り入れでき、より条件の良い物件を購入することも可能です。

収入合算との違いは？

夫と妻の収入を合わせて住宅ローンを組む方法の1つに「収入合算」があります。
収入合算では、申込者の収入に配偶者など家族の収入を合算した金額で審査を受けます。
ペアローンと似ていますが、収入合算はあくまで主たる申込者が契約者となるため、ローン契約は1本のみです。
また、返済口座や住宅ローン控除も契約者のみが対象となります。
一方、ペアローンは夫婦それぞれが契約者となり、連帯保証人や返済口座、住宅ローン控除も個別に設定されます。
このように、収入合算とペアローンは似て非なる仕組みであり、どちらを選ぶかは目的や生活設計に応じて検討することが大切です。

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家の購入時にペアローンを利用するメリット

家の購入時に夫婦で利用できる住宅ローンは、なにもペアローンだけではありません。
それでも、ペアローンには借入可能額が大きくなる点や住宅ローン控除の適用など、さまざまなメリットがあります。
ここでは、家を購入する際にペアローンを選ぶことで得られるメリットについて解説します。

メリット①借入可能額を増やせる

家の購入時にペアローンを利用するメリットは、借入可能額を大きくできることです。
収入合算による住宅ローンでも連帯債務などを活用すれば借入額を増やせますが、増額には上限があり、希望する金額まで借りられない場合があります。
一方、ペアローンでは夫婦それぞれがローン契約者となるため、合算した借入額がより高額になり、より大きな物件の購入も検討しやすくなります。

メリット②夫婦で別々のプランを選べる

ペアローンは同じ住宅に対して組むローンですが、契約自体は夫婦別々です。
金利プランや返済期間を同一にする必要はなく、夫と妻それぞれで別々に選択できる場合があります。
たとえば、返済額が大きい夫は長期固定金利を選び、返済額が少ない妻は金利の低い変動型で短期返済にする、といった柔軟な組み合わせが可能です。
他の住宅ローンに比べ、夫婦のライフスタイルや将来設計に応じた返済プランの調整がしやすい点がメリットといえます。

メリット③住宅ローン控除をそれぞれ受けられる

ペアローンのメリットの1つが、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられる点です。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅の新築・取得または増改築等をした場合、年末のローン残高の0.7％を所得税（控除しきれない分は翌年の住民税）から最大13年間控除できる制度です。
ただし、控除を受けるには確定申告が必要な年があり、また年ごとに控除上限額が設けられているため注意しましょう。
通常の住宅ローンでは契約者のみが控除を受けられますが、ペアローンは夫婦それぞれがローン契約者になるため、双方が控除を利用できます。
これにより控除枠をフルに活用でき、節税効果が期待できます。

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家の購入時にペアローンを利用するデメリット

ペアローンは借入可能額や住宅ローン控除など魅力的なメリットがありますが、一方で注意すべきデメリットも存在します。
契約内容や返済方法によっては、メリットが逆に負担やリスクになる場合もあるため、申し込み前にしっかり確認しておくことが重要です。
ここでは、ペアローンを利用する際に知っておきたい主なデメリットと注意点を解説します。

デメリット①団体信用生命保険の効果が薄まる

ペアローンのデメリットの1つは、団体信用生命保険（団信）の扱いです。
団信はローン契約者が加入できる制度で、ペアローンの場合は基本的に夫婦それぞれが加入することになります。
一般的な団体信用生命保険では、加入者が亡くなった場合、亡くなった方のローン返済義務は免除されますが、もう一方のローンは残ります。
ただし、夫婦連生団信など商品によっては両方のローンがカバーされるケースもあるため、契約内容の確認が重要です。
通常の住宅ローンでは、契約者が亡くなるとローン残高の支払い義務がなくなり、今後の支払いは不要です。
一方、ペアローンは契約が2つに分かれているため、片方が亡くなってももう一方の返済は続けなければなりません。

デメリット②諸費用が増える

ペアローンには、諸費用が増えるというデメリットもあります。
通常の住宅ローンは契約が1本なので、印紙代や事務手数料、登記費用なども1回分で済みます。
しかしペアローンは夫婦それぞれが別々にローン契約を結ぶため、2人分の諸費用を支払わなければなりません。
また、登記手続きを司法書士に依頼する場合も報酬が2回分発生します。
報酬は事務所によって異なりますが、一般的には数万円～十数万円程度です。
資金不足を防ぐためにも、事前に発生する諸費用を確認しておくことをおすすめします。

デメリット③返済額が大きくなる

ペアローンでは、夫婦別々で住宅ローンを組むため、借入可能額が大きくなる点が魅力です。
しかし、借入可能額が大きくなるメリットは、裏を返せばデメリットにもなります。
借入金額が増えると、当然毎月の返済額も大きくなり、無理のある購入は生活に負担をかけかねません。
「借入金額が大きい＝返済負担も大きい」ことを理解し、無理のない返済計画を立てたうえで利用することが重要です。
返済計画を立てる際は、万が一働けなくなった場合や収入が減少した場合も考慮し、余裕を持たせるようにしましょう。
将来のリスクまで見据えた計画を立てることで、急な収入の変動やライフイベントにも対応しやすく、安心してペアローンを活用できます。

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まとめ

夫婦が別々に住宅ローンを組む「ペアローン」であれば、借入額アップや控除の活用、返済計画の自由度が高まります。
一方で、団体信用生命保険の適用範囲が限定される点や諸費用が増えること、返済額が大きくなるといったリスクも存在します。
ペアローンを検討する際は、メリットだけでなくデメリットや将来のライフプランまで考慮し、無理のない返済計画を立てることが重要です。

「一人暮らしが寂しい」などの理由で、ペットを飼育したいと考える方は多いでしょう。
しかし、賃貸物件は、ペットの飼育を禁止にしているケースが多いのが現状です。
そこで今回は、賃貸物件でペット禁止にしている理由をはじめ、交渉の可否やこっそり飼うリスクをご紹介します。

賃貸物件でペット禁止にしている理由

ペット禁止の賃貸物件が多い理由は、主に以下の2つです。
賃貸物件でペットを飼いたいと考えているなら、事前にペットを飼うリスクを把握しておきましょう。

理由①原状回復費用が高くなる

ペットを飼育すると、部屋に汚れやニオイがつきやすくなります。
たとえば、猫が爪を研いで、壁や柱に傷をつけてしまう可能性があるでしょう。
あるいは、飼い主が気付かぬ間に犬がマーキングをしてしまい、フローリングに悪臭が染み込むおそれもあります。
退去時の原状回復費用が嵩みやすくなり、オーナーにとって経済的な負担になりがちです。
物件の状態によっては、資産価値が下がるリスクもあるので、ペットの飼育は貸主に大きなデメリットになるでしょう。
資産価値の下落に伴って空室が続くと、収益が下がってしまうため、賃貸物件の多くはペット禁止にしているのです。

理由②近隣トラブルを防ぐ

ペット禁止にしている賃貸物件が多い理由として、近隣トラブルの防止が挙げられます。
ペットを飼育していない方のなかには、動物のニオイや鳴き声が気になる方もいるでしょう。
近隣住民からクレームが入り、住民同士のトラブルにつながるケースは珍しくありません。
このようなペットを巡る近隣住民とのトラブルを未然に防止するため、ペット禁止にしている賃貸物件が多いのです。
以前はペットを飼育できていた物件でも、住民同士のトラブルが起きたことを理由に、ペット禁止としたケースがあります。
賃貸物件でペットを飼う予定がある方は、近隣トラブルに巻き込まれるリスクがあることを把握しておきましょう。
入居する物件のオーナーがどのような考え方か、事前に調査しておくことも重要です。
トラブルに巻き込まれないよう、あらかじめ入念な対策をおこなっておく必要があります。

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ペット禁止の賃貸物件で交渉は可能か

原則として、ペット禁止の賃貸物件でペットは飼育できません。
しかし、交渉次第では、ペットの飼育を許可してもらえる可能性があります。
ペットの飼育を認めてもらうコツは、以下のとおりです。
主に3つの方法があるので、事前にポイントを押さえておきましょう。

交渉のコツ①契約前に伝える

ペット禁止の賃貸物件でペットを飼いたいなら、契約前に交渉するのが重要です。
契約を結んだ時点で「ペット不可」の条件に同意したとみなされるため、契約後に条件を覆すのは難しいでしょう。
ペット飼育の許可を得るには、契約前に話をつけておく必要があります。
その物件に住みたい旨や、ペットが大人しい性格だと伝えれば、ペットの飼育を許可してもらえる可能性が高まるはずです。
ただし、人気がある物件はほかに借主が見つかりやすいため、断られるケースがほとんどでしょう。
たとえば、築年数が浅かったり、駅から近い物件だったりしたケースでは、ペット飼育の交渉が困難です。
ペット禁止の賃貸物件で許可を得たいなら、人気物件を避けることをおすすめします。

交渉のコツ②家賃や敷金・礼金を多めに払う

ペットの飼育を交渉するときには、貸主に配慮した条件を提示するのがポイントです。
「原状回復費となる敷金を上乗せして支払う」「家賃の金額を上げる」などを申し出ると、交渉が成立しやすくなります。
ただし、上乗せする金額には上限がないため、無理なく支払える金額を設定することが大切です。
それでも難しいときは、ペットの飼育が可能な賃貸物件を探す必要があります。

交渉のコツ③トラブルを防ぐための対策があることを伝える

ペット飼育の許可を得るには、トラブルを防止するための対策を事前に伝えておかなければなりません。
ペットのトイレや爪研ぎ場所が決まっていると、貸主の安心材料になるでしょう。
部屋に傷や汚れがつくリスクが小さいと分かれば、ペット禁止の賃貸物件であっても、飼育を許可してもらえる可能性があります。
交渉をする前に、対策できることがないかをまとめておくのがポイントです。
また、トラブルが起こりにくい小動物を飼うことも、対策の一つに挙げられます。
ウサギやハムスターのようにケージで飼育できる小動物は、部屋を傷付けにくいため、飼育を許可してもらいやすいでしょう。
ペット禁止の賃貸物件でペット飼育の交渉をおこなうときには、物件の損傷が少ない小動物であることを伝えるのがおすすめです。

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ペット禁止の賃貸物件でこっそり飼うリスク

賃貸物件でペットをこっそり飼うと、以下のようなリスクが生じます。
バレないからといって無断で飼うのは、避けるようにしましょう。

こっそり飼うリスク①退去時に高額な修繕費を請求される

原則として、賃貸物件の退去時には原状回復義務があります。
一般的には、敷金から原状回復費を差し引いた残額が返還されますが、状況によって別途費用を請求されるでしょう。
とくに、こっそりペットを飼育していたケースでは、想定以上の修繕費を請求される可能性があります。
ペットのニオイや汚れなどが残っていたときは、高額な出費となり、契約者に重い負担がかかるでしょう。
高額な費用負担を避けるためにも、ペットの飼育は無断でおこなわず、きちんと許可を取ることが大切です。

こっそり飼うリスク②契約違反による損害賠償を請求される

ペット禁止の賃貸物件でこっそりペットを飼育していたケースでは、契約違反と判断されます。
そのため、契約違反による損害賠償も、修繕費に上乗せされるでしょう。
より高額な出費となるので、無断でペットを飼うのは大きなリスクを抱えます。
なかでも、規約や重要事項説明書に「無断でペットを飼育したときには損害賠償を請求する」といった文言があるケースでは、損害賠償の請求を覚悟しなければなりません。
事前に契約書をよく読み込んでおき、契約違反をしないよう、ペット飼育時にはきちんと許可を取りましょう。
ペット飼育による問題が払拭すれば、ペット禁止の賃貸物件でも許可を得られる可能性があります。

こっそり飼うリスク③強制退去を要求される

ペット禁止の賃貸物件でペットを飼育するのは、契約違反です。
そのため、貸主はペットを手放すか、退去するかの2択を求めてきます。
しかし、ペットは大切な家族であり、手放せない方がほとんどです。
そうなれば、強制退去は避けられません。
貸主の都合で退去となったときには、6か月間の猶予を与えられますが、借主が理由のケースなら速やかな退去を求められます。
短期間で引っ越しをしなければならないため、契約者にとって大きな負担となるでしょう。
このように、ペット飼育が発覚したときのリスクは重く、高額な費用もかかります。
「見つからないからペットを飼う」といった甘い考えは、避けるようにしましょう。
ペット禁止の物件でペットを飼いたいなら、早めにオーナーへ相談することをおすすめします。

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まとめ

ペット禁止の賃貸物件が多い理由は、原状回復費用が高くなるためや、近隣トラブルを防ぐためです。
家賃や敷金・礼金を多く支払ったり、トラブルの対策があることを伝えたりすれば、ペット禁止の賃貸物件でも飼育許可を得やすいでしょう。
ペットをこっそり飼育したケースでは、修繕費や損害賠償を請求されるほか、強制退去を要求されます。

不動産の売却にはさまざまな条件が影響を与えますが、心理的瑕疵もそのような条件の一つです。
心理的瑕疵は不動産の売却価格に影響を与えることもあり、買主への告知も求められます。
今回は、不動産売却における心理的瑕疵とは何か、売却価格への影響や告知義務についてご紹介します。

不動産売却における心理的瑕疵とは

不動産売却では、さまざまな瑕疵が売却価格や不動産の売れやすさに影響を与えることがあります。
瑕疵とは、不動産に発生している不具合など、買主の方が購入をためらう原因になるような要素のことです。
雨漏りなどは、住宅に住むのが難しくなるような物理的な瑕疵にあたります。
一方で、心理的瑕疵とは買主に忌避感を与えるような瑕疵のことです。

心理的抵抗をおぼえる瑕疵

心理的瑕疵とは、買主の方が不動産の購入や居住に対して心理的抵抗をおぼえる瑕疵のことです。
その瑕疵があるため、居住すること自体に問題はないものの、嫌な気持ちになったり不安になったりするような不具合を指します。
たとえば、該当の物件で自殺や事故などが発生した過去があると心理的瑕疵とみなされ、いわゆる事故物件に分類されるのです。
なお、その不動産自体で発生した事故や事件のみならず、近隣に墓地や火葬場などの人が嫌がる嫌悪施設があるときも心理的瑕疵と判断されます。

心理的瑕疵には告知義務が課せられる

心理的瑕疵は程度にもよりますが、不動産の売却価格に影響を与える傾向にあります。
そのため、買主の方に隠しておけないかと考える売主の方もいるでしょう。
しかし、原則として売却価格に影響が出るほどの心理的瑕疵を隠したまま不動産を売却することはできません。
不動産の心理的瑕疵は、買主の方に告知しなければならないとする告知義務を課されます。
ただし、人が亡くなった物件すべてが事故物件となって告知義務の対象になるわけではありません。
なかには告知義務の対象にならない物件もあるため、不動産会社に確認を取りながら告知の必要性を探ることが求められます。

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心理的瑕疵が不動産の売却価格に与える影響

不動産の心理的瑕疵は、その不動産の売却価格に影響を与えることもあります。
心理的瑕疵の内容や程度によってどの程度の影響があるかは異なりますが、基本的に価格は落ちる可能性が高いです。

相場価格の2～5割低下する

不動産に心理的瑕疵があるときは、相場価格よりも2～5割程度売却価格が低下する傾向にあります。
値下げ幅はどのような内容の心理的瑕疵なのかによって異なり、多くの方が嫌がるような瑕疵であるほど下がりやすいです。
事件性がない病気などでの死亡であれば、売却価格の下がり幅は2割程度で落ち着くでしょう。
一方で、自殺やトラブルによる他殺など、ショッキングな死因の物件では、5割ほど価格が下がる可能性があります。
たとえば、本来であれば2,500万円で売却できる不動産でも、殺人事件が発生すると約1,250万円の売却価格に下がってしまうのです。

居住に対して不安を感じるかがポイント

不動産の売却価格が心理的瑕疵によってどの程度下がるのかについては、買主の方がどれだけ居住に対して不安を感じるかがポイントとなります。
買主の方がほとんどその瑕疵を気にしないようであれば価格への影響はそこまで大きくないでしょう。
一方で、買主の方が大きく不安を感じるようであれば値下げ幅も大きくなります。
それぞれの瑕疵についてどれだけの不安を感じるかは個人差もあるため、一律この金額を値下げするといった形ではなく、個別に判断する必要があるでしょう。
売主の方と買主の方がそれぞれ相談して、この価格であれば購入しても良いと思ってもらえる落としどころの価格を探る必要があります。

孤独死や自然死は下がり幅が小さい

病気や老衰など、人間が生活しているうえで自然に迎える可能性がある自然死であればそこまで価格の下がり幅は大きくなりません。
孤独死であっても、遺体の発見が迅速におこなわれ、建物への影響がほとんどないのであれば1割程度の値下げで住むこともあります。
ただし、孤独死や自然死であっても遺体の発見が遅れたときは注意が必要です。
遺体の発見が遅れ、腐敗が進んでしまうと体液などで物件が汚れ、シミになってしまう可能性があります。
そのように、遺体の痕跡が残った不動産は忌避される傾向にあり、通常の自然死よりも価格が落ちやすいです。
また、腐敗臭などが残ってしまうと特殊清掃などが必要になり、売却にかかる費用もかさみます。
どうしても臭いや痕跡を除去しきれないと、その分買主の方から嫌がられるため価格を下げざるを得ません。
瑕疵の内容や不動産の状態を不動産会社に申告し、価格について相談しながら売却を進めると良いでしょう。

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不動産売却における心理的瑕疵の告知義務

不動産売却のときは、心理的瑕疵について買主に知らせる告知義務があります。
告知義務とは、不動産の購入を迷うような瑕疵はすべて買主に伝えなければならないとする義務です。
基本的に、心理的瑕疵は買主の方が不動産の購入を迷う理由になるため、売買契約の前に伝えておかなければなりません。
ただし、該当の不動産で誰かが亡くなったら必ず告知義務が発生するわけではない点に注意が必要です。

不自然な死では告知義務が発生する

告知義務が発生するケースとは、該当の不動産で不自然な死が発生したケースです。
老衰や病死は自然な死に分類しますが、自殺や事故、他殺などは不自然な死に分類されます。
たとえば、屋内で首を吊って亡くなった方がいる、火災によって焼死した方がいる、他殺によってなくなった方がいるといったケースでは告知が必要です。
一方で、事故であっても転落事故や転倒事故、食事中の誤嚥などは告知義務の対象に含まれません。
さらに、マンションなどであれば屋上からの飛び降り自殺は告知の対象外です。
ただし、その不動産の区分内で発生した原因不明の死亡などや遺体の発見が遅れた自然死などでは告知が必要になります。

いつまで告知しなければならないのか

心理的瑕疵で注意したいのは、いつまで告知が必要なのかについてです。
どの程度の期間告知義務が残るのかについては、不動産の状態や瑕疵の内容によって個別に判断する必要があります。
基本的には、売買契約における心理的瑕疵の告知義務の目安は6年間程度です。
一方で、ショッキングな事件が発生して大々的にニュースになるなど、近所の方の記憶に長く残るような瑕疵が発生したときはもっと長い期間告知を求められることもあります。
買主の方によっては心理的瑕疵を気にしており、伝えなかったことによってトラブルになる可能性もあるため、年数が経過していても伝えておくのが望ましいです。

告知義務に違反するとどうなるのか

心理的瑕疵の原因となるような死亡が発生して年数がさほど経過していないにもかかわらず告知義務に違反すると、売主の方とトラブルになる可能性が高いです。
買主の方が購入をためらうような条件があるにもかかわらずこれを告知していないと、売主の方は契約不適合責任を問われる可能性があります。
そうなると、買主の方から損害賠償請求を受けたり、契約を解除されたりするため注意が必要です。
トラブルを避けるためには、まず不動産会社に告知が必要な瑕疵かどうかを相談すると良いでしょう。

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まとめ

心理的瑕疵とは、事故物件であることなど、買主の方が心理的な抵抗をおぼえるような瑕疵のことです。
心理的瑕疵は不動産の売却価格を下げる傾向にありますが、どれだけ価格が落ちるかは瑕疵の内容により異なります。
なお、瑕疵の内容によっては長期間告知義務が残るため注意しましょう。